海外不動産投資のメリット・デメリットとは？事前に知っておくべき知識・リスクを解説

海外不動産投資は、日本国内にはない魅力から富裕層や高所得者層の関心を集めています。

自国以外の不動産に投資することで、資産形成の新たな道が開け、高利回りやキャピタルゲインといった利益獲得のチャンスが得られる一方、当然ながらリスクも伴います。

本記事では、海外不動産投資の代表的なメリットとデメリット、国別（マレーシア・カンボジア・インドネシア）の海外不動産投資メリット・デメリットを海外不動産販売実績150件、総額30億円以上のK-innovateがくわしく解説します。

記事監修

K-INNOVATE株式会社は創業1985年の柏野経営グループを母体に持つ海外不動産投資の専門企業です。マレーシアやカンボジアなどの優良物件を、投資・移住など目的に応じてご提案。現地の信頼できる事業者と直接提携し、購入後も建築状況の確認や物件管理、家賃入金、売却まで一貫してサポートします。

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海外不動産投資の5つのメリット

海外不動産への投資には、国内投資にはない次の5つのメリットがあります。

資産の分散効果がある
国内より高い利回りが期待できる
為替差益によって利益を上乗せできる可能性がある
キャピタルゲインが期待できる
永住権やビザを取得できる可能性がある

それぞれくわしく解説します。

資産の分散効果がある

海外の不動産をポートフォリオに組み込むことで資産の地域分散が可能となり、地政学や自然災害、為替変動によるリスクを軽減できます。

「卵は一つのカゴに盛るな」という格言がありますが、まさに一国の経済や通貨に資産を集中させないことで、地政学リスクや自然災害リスク、為替変動によるリスクの影響を軽減できるのです。

たとえば、日本国内だけで資産を持つ場合、日本経済や不動産市場の変動に大きく左右されます。

近年の記録的な円安による物価高騰により円建ての資産は大きく目減りしましたが、海外資産を一部保有できていたのであれば、円安により価値が向上。

円安による損失分を海外資産の価値向上分で補填できます。

このように、一部資産を海外不動産として保有すれば、異なる通貨・経済圏にまたがってリスク分散が図れます。

国内より高い利回りが期待できる

海外不動産投資では、日本国内よりも高い利回りが期待できるケースがあります。

日本の不動産利回りは近年平均で約2〜3%前後ですが、経済成長が著しい新興国の都市などでは6～8%といった高利回りを得られる地域も存在します。

実際に、インドネシアにおける平均利回りは約7〜9%と高く、フィリピンも約5〜6%で高水準です。

このように海外には日本より高利回りを狙える市場が多く、家賃収入（インカムゲイン）の面でも魅力です。

もちろん利回りが高い市場ほどリスクもあるため、単純比較はできませんが、収益性重視の投資家にとって海外不動産は有力な選択肢と言えるでしょう。

為替差益によって利益を上乗せできる可能性がある

海外不動産投資では、為替レートの変動が利益に影響します。

これはデメリットにもなり得ますが、逆に円安方向に動いた場合には大きなメリットになります。

たとえば、現地通貨建てで得た家賃や売却益を日本円に換算する際、購入時よりも円安（投資先の国での通貨高）になっていれば、その分の為替差益が加わり実質的なリターンが増えるのです。

実際に、円安時に海外不動産を売却すれば、現地通貨から円に戻す際に為替差益を得て利益を上乗せできることがあります。

このように海外不動産投資がうまくいけば、キャピタルゲイン＋為替差益という二重の利益も期待できる点は大きな魅力です。

ただし、為替相場は常に変動するため、為替動向のチェックとリスクヘッジ策（現地通貨での預金保有など）も並行して考える必要があります。

キャピタルゲインが期待できる

経済成長が続く国や都市では不動産価格そのものの上昇が見込まれ、長期保有後の売却による売却益（キャピタルゲイン）が狙えます。

日本の不動産市場は低成長・低インフレで価格上昇が限定的ですが、東南アジアなど発展途上国では人口増加と都市開発に伴い不動産需要が伸び、価格が年々上昇し続けている国もあります。

そのため、数年～十数年スパンで大きな値上がり益を得ることも夢ではありません。

実際、日本人が海外不動産に投資する最も一般的な目的はこの売却益（キャピタルゲイン）です。

もちろん確実に値上がりする保証はなく、市場選定とタイミングが重要ですが、今後も経済成長が見込める国・地域に絞って投資することで、将来的に大きな売却益を得られる可能性があります。

不動産の含み益狙いという観点で、海外不動産は国内より有望な市場が多いのです。

永住権やビザを取得できる可能性がある

国によっては一定額以上の不動産を購入することで長期滞在ビザや永住権を取得できる制度があります。

いわゆる「ゴールデンビザ」と呼ばれる制度で、たとえばギリシャやポーランドなど、ヨーロッパの一部の国では所定額以上の不動産投資により永住権に相当するビザが発給されるケースがあります。

東南アジアでもマレーシアの「MM2H（マレーシア・マイ・セカンドホーム）プログラム」など、資産証明や投資によって長期滞在ビザを取得しやすくする制度が存在します。

このように海外不動産購入は将来的な移住権獲得につながる可能性があり、「将来は海外に長く滞在したい」「セカンドホームが欲しい」という方にとって大きなメリットです。

実際、海外不動産を購入して現地の居住権を得れば、移住準備がスムーズになるだけでなく非常時の海外拠点・避難先を確保することにもなります。

将来の選択肢を広げる意味でも、投資を通じてビザ取得の道が開けるのは海外不動産ならではの魅力です。

海外不動産投資の7つのデメリット

メリットがある一方で、海外不動産には慎重に検討すべき以下のようなリスクやデメリットも存在します。

為替リスクがある
カントリーリスクがある
情報収集・投資判断が難しい
物件の管理が難しい
制度や税制を理解するのが難しい
海外不動産向け融資の審査が厳しい
売却や資金化に時間がかかる

それぞれくわしく見ていきましょう。

為替リスクがある

海外不動産投資では避けて通れないのが為替変動によるリスクです。

物件の購入代金や売却代金、家賃収入の送金などあらゆる場面で円と現地通貨の交換が発生するため、為替レートの変動によって日本円ベースの資産価値・収益が大きく上下します。

たとえば、1ポンド＝200円の時にイギリス不動産を購入し、その後円高が進行して1ポンド＝150円になった場合、現地通貨建てでは価値が変わらなくても円換算では25%も目減りしてしまいます。

逆に円安になれば逆に差益を得ますが、このような為替リスクは投資収益を左右する大きな要因です。

特に物件購入後に円高が進行すると、売却時に円建て評価額が下がり損失を被る可能性があります。

為替リスクを抑えるには、為替予約や外貨預金の活用、あるいは円資金ではなく外貨建てで直接投資するなどの対策も検討すると良いでしょう。

また、複数の国に分散投資して通貨分散を図ることもリスク低減に有効です。

カントリーリスクがある

海外不動産は投資先の国の政治・経済状況の影響も大きく受けてしまうことも忘れてはいけません。

政情不安や経済危機、法制度の急な変更（例えば外国人の不動産所有規制強化や増税）が起きれば、物件価値が急落したり収益性が損なわれたりするリスクがあります。

実際、急に行われた外国人投資家への規制強化や税制改正によって投資条件が悪化し、想定していた利益が得られなくなってしまったというケースもあるのです。

また、近年起きている戦争やクーデターなどに伴う治安の悪化や政権交代も賃貸需要に影響し、空室増加や賃料下落につながり得ます。

とはいえ、カントリーリスクは海外特有のものではなく、日本国内でも税制改正や自然災害といった要因による影響は避けられません。

海外不動産投資の前には、対象国の政情・経済の現況や将来見通しを十分調査し、リスクの高い国・地域は避けるのが賢明です。

カントリーリスクを完全になくすことはできませんが、情報収集と情勢分析によってリスクを許容範囲に収めるよう心がけましょう。

情報収集・投資判断が難しい

海外不動産は現地の市場情報を把握しにくいため、適切な投資判断が難しい側面があります。

自国とは異なる文化・言語・不動産慣習の中で、提示された物件が本当に良い立地なのか適正価格なのかを見極めるのは容易ではありません。

地図上では良さそうに見える立地でも、現地の人々にとっては不人気な地域だったというケースもあります。

特に海外に土地勘や知人のいない投資家にとって、優良物件を判別すること自体が難しいと言えます。

さらに現地市場の変化の兆候をいち早く察知するのも困難です。

日本であれば日々のニュースや専門家の解説で不動産市況の変化を掴みやすいですが、海外ではそうはいきません。

結果として、需給悪化による価格下落の兆しを見逃してタイミングを逃し、大きな損失を出してしまう恐れもあります。

このように情報面のハードルが高いため、海外投資では信頼できる現地パートナーや現地の不動産情報に詳しい専門家の協力が不可欠です。

物件の管理が難しい

現地に居住していない場合、海外物件の賃貸管理やメンテナンスは基本的に管理会社へ委託することになります。

しかし言語や商習慣の違いから、委託先とのコミュニケーションが円滑にいかず対応遅れや不十分な管理につながるリスクがあります。

実際、海外の管理会社は日本と比べて業務品質の常識が異なる場合も多く、管理が行き届かないケースや報告が遅いケースも起こりがちです。

オーナー自身が物件の状態を細かく把握することも難しく、トラブル発生時に迅速な対処ができないことがあります。

また、日本のようにきめ細かい入居者対応や清掃が期待できない場合、空室リスクや資産価値の低下につながる恐れもあります。

海外ゆえに自身で現地確認に行くのも容易ではないため、信頼できる管理会社選びが極めて重要です。

管理委託契約を結ぶ際はサービス内容や報告体制をよく確認し、評判の良い管理会社を選ぶようにしましょう。

それでも最後は「自分の目で見られないリスク」が残る点は、海外不動産の悩ましいデメリットです。

制度や税制を理解するのが難しい

海外では国ごとに不動産の権利制度や税制が異なり、投資家にとって理解が難しい側面があります。

購入契約の内容から登記手続き、賃貸関連法や税務申告に至るまで、日本とは異なる法律・ルールに従わねばなりません。

たとえば、ベトナムやフィリピンではコンドミニアム1棟あたり外国人が購入できる部屋数割合に制限があり、このルールを知らずに契約すると購入や売却のタイミングが制約される、といった問題も起こり得ます。

また、各国で不動産取得税・保有税・売却益課税などの制度も違うため、収支シミュレーションには現地税制の考慮が欠かせません。

日本語で得られる情報が限られる中、こうした法制度の壁を乗り越えるには専門家の助けが必要不可欠です。

実際、多くの投資家は現地の法律専門家や税理士に依頼して契約手続き・税務申告を行っています。

さらに日本と投資国の両方の法改正に注意する必要もあります。

日本では2020年に海外不動産減価償却の節税が封じられましたが、同様に現地国でも突然の規制変更が起こり得ます。

海外不動産投資では、日本と現地双方の法改正リスクがあるという点も頭に入れておきましょう。

制度・税制面の難易度は海外投資の大きなハードルですが、信頼できる専門家を活用しリスクを最小化することが重要です。

海外不動産向け融資の審査が厳しい

海外不動産を購入する際の資金調達にも難しさがあります。

日本の金融機関は海外物件を担保とした融資に消極的で、利用できる金融機関がほとんどないのが実情です。

そのため、多くの場合は自己資金で購入するか、現地の銀行でローンを組む必要があります。

しかし、現地銀行で融資を受ける場合も、外国人には厳しい条件が課されることが一般的で、審査ハードルは高く、借入が難しいケースが多いです。

たとえば、十分な現地での収入証明や高額の頭金が求められる、購入物件の種別・価格に制限がある、といった制約があります。

また、日本国内ほど低金利でない国も多く、ローン金利負担が大きくなりがちです。

結果として海外不動産投資は自己資金比率を高めに用意する必要があり、投資開始のハードルが上がります。

レバレッジを利かせにくいため資金効率の面で見劣りする点は否めません。

最近では一部の日本の銀行が富裕層向けに海外不動産ローン商品を出す動きもありますが、まだまだ限定的です。

ただし、日本国内の不動産を担保に入れることで、その評価額を上限に海外不動産購入資金を借り入れできるケースもあります。

とはいえ、こうした融資は利用条件が限られているため、現実的にはキャッシュでの購入や、どうしても融資が必要な場合は現地提携ローン（デベロッパー経由の融資プラン等）を検討すると良いでしょう。

いずれにせよ資金調達面の制約は海外投資のデメリットの1つです。

売却や資金化に時間がかかる

海外不動産は日本国内以上に流動性が低い傾向があり、売却に時間と労力を要する場合があります。

特に外国人投資家が多く参入した新興国の都市では、供給過剰に陥るケースも見られ、買い手がつかず物件が売れ残るリスクがあります。

売却できなければいくら値上がりしていてもキャピタルゲインを実現できませんし、計画通りに現金化できないことは投資全体の資金繰りにも影響します。

また需要が冷え込んだ局面では想定より低い価格でしか売却できないこともあり、最悪の場合損失計上となる可能性もあります。

海外不動産は買い手・借り手市場の動向が読みにくく、出口戦略に不確実性が伴う点は大きなデメリットです。

対策としては物件選定の段階で需要が堅調なエリアを見極めること、現地の信頼できる仲介ネットワークを築いておくこと、そして長期間保有の覚悟を持つことが挙げられます。

流動性リスクを認識し、保有期間にも余裕を持った計画を立てることが重要です。

【国別】海外不動産投資のメリット・デメリット

海外不動産投資のメリット・デメリットは投資先の国によって様々です。

ここでは、日本人にも人気の投資先であるマレーシア・カンボジア・インドネシアについて、それぞれの国における主なメリット・デメリットを紹介します。

同じ東南アジアでも各国の市場特性や制度が異なるため、国別の違いを理解して戦略を立てることが大切です。

マレーシア

東南アジア有数の経済国マレーシアは、海外不動産投資先として日本人から高い人気を誇ります。

その理由は、安定した経済成長と整備された投資環境にあります。

マレーシアは平均年齢28歳と非常に若く、現在約3,200万人の人口は今後2070年頃まで増加が続く見通しです。

近年も年4～6%の安定成長を維持しており、首都クアラルンプールにはペトロナスツインタワーをはじめ高層ビルが林立しています。

外国人の不動産購入に関する法制度も整備されており、比較的安心して取引できる点も魅力です。

日本と比べ物価や不動産価格が割安であること、治安が良くインフラも発達していることから、日本人の海外移住先として人気が高い国でもあります。

マレーシアの海外不動産投資のメリット・デメリットをまとめると次の通りです。

メリット	安定成長＆若い人口	平均年齢28歳・人口増加中で将来の不動産需要も底堅い。GDP成長率4～6%と経済好調で不動産価値の維持・向上が期待できる。
	投資環境が良い	外国人の不動産所有権が認められ（州により制限あり）、法制度や契約実務が整っているため安心感がある。現地銀行ローンを外国人が利用できる案件もあり、資金調達面のサポートも期待できる。
	物価・不動産価格が割安	生活コストや不動産価格が日本より低水準で、少ない資金で高グレード物件を取得できる。たとえばクアラルンプール中心部の高級コンドミニアムでも東京より割安な価格帯で購入可能。
	日本人にも住みやすい環境	治安が良く、交通インフラや医療水準も高い。多民族国家で英語が通じ、日本人駐在員も多いため生活に適応しやすい。将来的な移住先・長期滞在先としても適している。
デメリット	外国人購入に最低価格規制	マレーシアでは外国人購入者向けに物件価格の最低ラインが定められており、基本的に100万リンギット（約3,000万円）以上の物件しか購入できない。比較的高額な物件に限定され、投資ハードルが高い。
	供給過剰の懸念	都市部では開発ブームで新築が増え、一部エリアで供給過多による空室・価格伸び悩みリスクが指摘されている。ただし、近年は在庫状況の改善が進んでおり、市場環境は徐々に安定してきている。
	通貨リスク（リンギット）	リンギットは主要通貨に比べ流動性が低く、相場変動が大きい傾向がある。対円レートも上下変動するため、円換算リターンが不安定になるリスクがある。
	短期的な転売益は限定的	マレーシアの不動産市場は安定成長な反面、急騰・急落しにくい。短期間で爆発的な値上がり益を狙うのは難しく、中長期スタンスが求められる。経済が成熟しつつある分、フロンティア市場ほどの劇的なキャピタルゲインは期待しづらい。

実際に K-innovate ではマレーシアの投資用不動産を数多く取り扱っており、高級コンドミニアムから郊外物件まで幅広い選択肢を提供しています。

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カンボジア

カンボジアはここ数年で経済成長が著しく、海外投資家から注目されている成長市場です。

首都プノンペンでは次々と高層ビルの建設が進み、まさに高度経済成長の真っ只中にあります。

人口約1,600万人と規模は小さいものの平均年齢は25歳と非常に若く、今後数十年にわたり人口増加が続く見通しです。

カンボジア最大の特徴は米ドル経済圏であること。

物件購入や家賃収受を米ドルで行えるうえ、外国人名義で米ドルの銀行口座を開設することも可能です。

通貨不安の少なさや為替両替コスト不要といったメリットがあり、日本人投資家にとって参入しやすい市場と言えます。

カンボジアの海外不動産投資のメリット・デメリットは次の通りです。

メリット	高成長＆超若年人口	GDP成長率7%超とASEANでも屈指の成長国。平均年齢25歳で今後も人口ボーナスが続き、不動産需要拡大が見込める。経済・人口両面で日本にないダイナミズムが魅力。
	通貨が米ドル	自国通貨リエルも流通しているが実質的に米ドル経済圏。投資も賃料も米ドル建てで行えるため為替変動リスクが抑えられる。ドル建て資産として円安対策や資産のドル分散になる点もメリット。
	低い参入コスト	プノンペン都心のコンドミニアムでも10万ドル以下から購入可能で、周辺国より割安。郊外プロジェクトでは2万5千ドル程度から参加できるケースもあり、少額から海外不動産投資を始められる。
	将来性ある市場	都市インフラ整備や工業化がこれから本格化する段階で、開発余地が大きい。未開発の土地や需要不足の分野が多く、先行者利益を得られるチャンスが存在。人口増加・都市化率向上に伴い、今後数十年の不動産価格上昇余地が期待できる。
デメリット	土地の所有不可	カンボジアでは外国人による土地所有が憲法で禁止されており、土地付き一戸建て等を個人名義で購入することはできない。購入できるのはコンドミニアム等の区分所有権に限られ、投資対象が限定される。
	法制度が未整備で不透明	不動産関連の法整備や市場の透明性はまだ発展途上。不動産登記制度の信頼性や契約履行の強制力など、日本と比べ不透明な部分がある。信頼できる現地弁護士・代理人のサポートが不可欠。
	政治・経済の不安定さ	長期政権下で比較的安定しているものの、先進国ほど政治・経済の先行き予測は立てにくい。仮に主要援助国の方針転換や周辺国情勢の影響を受ければ、市場が急変するリスクもゼロではない。
	出口戦略が不明瞭	市場参加者が限定的なため、売却時に買い手を見つけるのがやや難しい可能性がある。特に高価格帯物件は主に外国人頼みで、将来マーケットが縮小すると換金性に不安が残る。長期保有前提の余裕が必要。

K-innovateではカンボジア・プノンペン中心部の優良コンドミニアム案件をご紹介しています。

たとえば「ル・コンデ BKK1」は日本企業が管理運営に関わり、高品質なサービスと6〜8%の家賃保証が付いた注目物件です。

また「The Pinnacle Residence」は、5つ星ホテルとショッピングモールが併設される完成済みの高級コンドミニアムで、利便性と資産価値の両面から注目を集めています。

K-innovateがご紹介するカンボジアの物件はこちら

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インドネシア

インドネシアは東南アジア最大の経済規模と人口を擁し、潜在力の高い不動産市場です。

人口は約2.7億人で世界第四位、国土も広大なため国内需要が非常に大きく、不動産マーケットの裾野も広いです。

経済成長率は近年5%前後と安定しており、中間層の台頭で住宅需要も着実に増加しています。

また、インドネシアは賃貸利回りが高いことで知られ、世界有数の高利回り市場との評価もあります。

実際、2024年時点の統計でジャカルタの想定表面利回りは7～9%に達しアジア最高水準となっています。

このようにインカムゲイン狙いでも魅力的な国です。

一方でインドネシアには外国人投資に関する独自の制約もあるため、制度面の把握が重要です。

インドネシアの海外不動産投資のメリット・デメリットは次の通りです。

メリット	東南アジア最大の市場規模	人口2.7億人の巨大マーケットで、住宅・商業不動産いずれも国内需要が旺盛。経済成長と都市化の余地が大きく、物件価値の上昇や安定収入が期待できる。
	高利回りを狙える	ジャカルタ首都圏など都市部の賃貸利回りは概ね5～8%台とされ、一棟アパートや区分マンションで高いインカムゲインを得やすい。これは日本（平均4%弱）と比べて有利で、収益物件としての魅力が大きい。
	資源国で経済堅調	石油・ガスなど資源が豊富で、自動車産業等も発達。安定した経済基盤があり通貨ルピアも比較的安定推移（インフレ率はあるが成長で実質価値維持）。長期的に見て極端な経済危機の可能性は低いと考えられる。
	開発案件が豊富	首都ジャカルタの都市再開発や、2024年着工予定の新首都（カリマンタン島への遷都計画）など大規模プロジェクトが目白押し。インフラ建設やニュータウン開発に伴い、新たな投資機会が次々と生まれている。
デメリット	外国人の所有権制限	インドネシアでは外国人は土地や建物の所有権（フリーホールド）を持てず、最長80年の使用権（Hak Pakai）までしか認められていない。また外国人が購入できる物件は高級住宅に限られ、州ごとに最低価格も定められている。
	流動性と出口の課題	市場は大きいものの不動産取引の透明性が高くなく、外国人投資物件の売却には時間がかかる可能性がある。特に所有権ではなく使用権物件は国内投資家に敬遠されやすく、売却時に現地買い手を探すハードルが高い。
	言語・商習慣の違い	公用語はインドネシア語で、不動産取引の実務も基本はインドネシア語で行われる。英語が通じる場面もあるが、日本人投資家には言語の壁が大きい。また商習慣も異なるため、契約交渉や管理において戸惑うことが多い。
	自然災害リスク	環太平洋火山帯に位置し、地震や噴火など自然災害リスクが比較的高い。耐震基準や建築品質も日本ほど厳格ではないため、災害による資産毀損リスクを織り込む必要がある。