海外不動産投資ならカンボジアがおすすめ！その理由と注目のエリアを紹介

近年、資産の分散や安定的な収益を求めて海外不動産への関心が高まっています。

これまで、マレーシアやインドネシアといった国々が人気でした。

並んで、カンボジアも急速に注目を集めています。

カンボジアはこの十数年にわたり経済成長を継続中。

都市開発や観光需要の拡大によって、富裕層や高所得者のあいだで存在感を高めています。

特に首都プノンペンでは近代的な都市化が進んでおり、不動産市場も活況です。

たとえばマレーシアは独立以降、平均4〜6％の安定成長を続け高所得国入りが視野に入っています。

カンボジアも負けず劣らず、過去20年で平均7％超の経済成長中。

本記事では、海外不動産投資先としてなぜカンボジアがおすすめなのか、主な理由と注目の投資エリアを解説します。

海外不動産の投資先としてカンボジアが選ばれる理由

海外不動産の投資先としてカンボジアがおすすめされる理由は主に以下の5つです。

• 経済成長により都市化しているから
• 若年層が増え賃貸需要があるから
• 日本国内に比べて利回りが高いから
• 米ドル建てで収益が得られるから
• 外国人でも銀行口座を作れるから

それぞれ詳しく見ていきましょう。

経済成長により都市化しているから

プノンペンの都心部は、急成長中です。

高層ビルが次々と建ち並び、経済発展と都市化の勢いを実感できます。

都市インフラへの投資も進み、街の姿は日々変化しています。

プノンペンの都市人口は近年おおよそ年3％のペースで増えており、カンボジア全体としても十数年にわたり高い経済成長率を維持。

2011年から2019年までの平均GDP成長率は約7.2％に達し、国民所得の上昇とともに都市部への人口流入が一層加速しています。

現在の都市人口率はおよそ26％。

しかしながら、2030年には30％を超え、2050年には40％を超えると予測されています。

地方から主要都市への移住は活発で、都市人口の増加率（年約3％）は国全体の人口成長率（年約1.5％）を上回っています。

こうした都市化の進展に合わせて道路や橋といったインフラ整備が進み、不動産開発も活発化しています。

新たな高層ビルや商業施設が次々に建設され、都市の景観は一新されました。

さらに、経済や政治の安定も少しずつ確保されつつあり、こうした背景が海外投資先としての安心感を高めています。

今後も堅調な経済成長が予測され、2020年代半ばにはASEAN内でも高水準の成長率を維持すると見込まれています。

経済成長に支えられた都市化によって、住宅や商業施設への需要は依然として押し上げられた状態。

不動産市場の将来性を後押ししています。

若年層が増え賃貸需要があるから

カンボジアの人口構成はきわめて若く、人口の約65％を30歳以下が占めています。

少子高齢化が進む日本とは対照的で、若い世代の多さが経済の活力につながっています。

労働市場は、毎年大量の若者が加わる「人口ボーナス期」。

生産性が向上しており、カンボジアの経済成長を後押ししています。

さらに、地方に住む若者が都市部へ移り住む動きも盛んです。

プノンペンなどの主要都市には、仕事や教育を求めて地方から若年層が次々と流入。

都市部の住宅需要や、賃貸需要を押し上げています。

現地専門家の分析によれば、カンボジアの平均年齢はおよそ25歳。

若く増え続ける都市人口が今後数十年にわたって住宅需要を支える見通しです。

実際にプノンペン市内では、毎年数万戸規模の新しい住宅需要が生まれていると推計されています。

特に教育水準の向上によって増加した若い専門職の方々や、新興の中間所得層が快適な住環境を求めています。

こうした安定した入居ニーズがあるため、カンボジアは不動産投資家にとって魅力なのです。

日本のように人口減少で賃貸需要が先細る懸念が少なく、長期的にも堅調な賃貸マーケットを期待できます。

日本国内に比べて利回りが高いから

カンボジアの不動産市場は、日本と比べて賃貸利回り（投資額に対して得られる年間の賃料収入の割合）が高い点でも注目されています。

たとえばプノンペンのコンドミニアム賃貸は平均利回りが5～7％とされており、東京や大阪といった日本の大都市圏で一般的な3～4％前後を大きく上回ります。

さらにシンガポールや香港では2％台、クアラルンプールでも3％台といわれる中で、カンボジア主要都市（プノンペン、シアヌークビル、シェムリアップ）は「高利回り」と「将来の値上がり益」の両方を期待できる市場と見なされています。

特にプノンペンの中古アパートメント（ショップハウス型の集合住宅など）は購入価格を抑えやすく、5％以上の利回りを確保しやすいとされています。

加えて、不動産価格そのものも東京や香港といった成熟市場に比べ割安であり、上昇の余地が大きい状況です。

たとえば、プノンペン中心部のコンドミニアム価格は平均で坪単価1000ドル台（1㎡あたり約2000～3000ドル）程度にとどまります。

同規模の東南アジア首都、たとえばバンコクの5000ドル/㎡超と比べても取得コストの低さが注目ポイント。

こうした効率的な資産運用（インカムゲイン＝賃貸収入を得る収益のこと）が実現しやすいため、富裕層投資家の間で注目が一段と高まっています。

賃貸需要と利回りの実態を把握する

物件を購入しても、入居者が安定して決まらなければ想定どおりの収益は得られません。

高い利回りを得るには、現地の賃貸需要を正確に把握することが前提です。

プノンペンの賃貸市場では、外国人駐在員やNGO職員、起業家といった外国人ニーズが柱。

加えて、資産を持つ現地の借り手や留学生も重要な層になります。

エリアや物件タイプによって借り手層や家賃水準は変わり、結果として利回りも動きます。

たとえばBKK1のような中心高級エリアは家賃相場が高い一方で取得価格も高く、利回りは平均並みの5〜6％に落ち着きやすいです。

対して、新興エリアや価格を抑えた中古物件は取得コストが低く、表面利回り7〜8％クラスの案件が出やすい傾向があります。

空室リスクを抑える打ち手として、長期賃貸だけに頼らず短期滞在者向けの運用も選択肢になります。

プノンペン中心部は出張客や観光客の滞在需要が強いもの。

コンドミニアムをホテルのようにショート・タームレンタル（短期賃貸）で運用して稼働率と収益を高めている事例があります。

Airbnb型（宿泊仲介サイトを使う方式）の運用も一般的です。

要点は、立地と物件特性に合った賃貸戦略を組み、市場ニーズに合わせて運用することです。

現地の信頼できる不動産会社から最新データを入手し、自身でも周辺家賃を調べるなど、投資判断の段階で収益性を丁寧に検証してください。

米ドル建てで収益が得られるから

カンボジアでは通貨面のメリットも見逃せません。

現地通貨リエル（KHR）があるものの、経済は高度に米ドル化しており、日常の買い物から不動産売買や家賃の受け取りまで米ドル建てで行われるのが一般的です。

たとえば日本人投資家がカンボジアで物件を購入して賃貸運用する場合、賃料収入を米ドルで得られるという強みがあります。

米ドルは世界的に安定した基軸通貨であり、為替変動リスクを抑えながら資産を運用できる点は安心材料となります。

新興国投資では現地通貨の急落リスクがつきものです。

そんな中、カンボジアは経済のドル依存度が高いため、通貨下落による資産目減りを比較的気にせずに済みます。

さらに米ドル建て経済のため海外送金や両替コストも抑えられ、国際的な資金移動がスムーズに進む利点もあります。

安定通貨で運用できることは、日本円など主要通貨との為替動向を見ながら資産を守る上でも有利。

実際、近年の円安傾向ではドル収入が円建て資産の目減りを防ぐ効果も発揮しています。

こうした「高成長」かつ「通貨面での安定性」を併せ持つ市場であることが、カンボジア不動産投資の魅力になっているのです。

外国人でも銀行口座を作れるから

カンボジアでは、現地に住んでいない外国人でも銀行口座を比較的簡単に開設できます。

必要な書類は銀行ごとに多少異なります。

一般的にはパスポートとビザ（観光ビザでも可）、そして現地の連絡先（電話番号や住所）を提示すれば口座を作ることが可能です。

主要銀行の多くが外国人の利用を受け入れており、日本人を含む非居住者でも米ドル建ての普通預金や定期預金を持てます。

口座を持っていれば、賃貸収入の受け取りや物件管理費の支払いが現地でスムーズに行えます。

さらにネットバンキングやデビットカードのサービスも整っているため、海外から口座管理や資金引き出しを行うことも容易。

たとえばカンボジアの大手銀行であるABA銀行やACLEDA銀行では、日本語対応の窓口を設けたり、日本のメガバンクと資本提携を結んだりしており、日本人が安心して利用できる環境が整っています。

加えて、米ドル建ての定期預金を扱う銀行もあり、年間でおよそ6％の利息がつく商品が提示される場合も（利用にあたっては税制上の確認が必要）。

このように、カンボジアの銀行制度は外国人にも利用しやすく、投資環境の魅力を高める役割も果たしています。

現地で口座を持てば資金の出し入れや為替の管理がしやすくなるため、不動産投資を始める際には開設を検討してみてください。

カンボジアで投資対象となる不動産の種類

カンボジアで投資対象として検討できる不動産の種類は、次のように「居住用不動産」と「商業用不動産」の2つがあります。

• コンドミニアム・アパート
• 外資向けのオフィス・外国人向けのホテル

以下からは、それぞれの特徴を解説します。

コンドミニアム・アパート

カンボジアにおける居住用不動産の投資対象として最も代表的なのがコンドミニアム（分譲マンション）です。

外国人投資家にとって嬉しいのは、カンボジアでは外国人でもコンドミニアムの区分所有権（ストラタタイトル）を取得できる法律が整備されている点です。

2010年に制定された外国人不動産所有法により、一定の制限（建物全体の70%までのユニット、1階部分は不可等）はあるものの、外国籍の個人名義でコンドミニアムの権利証書を取得し自由に売買できます。

東南アジアでもタイやインドネシアなどに共通する制度です。

カンボジアの場合は、取得した区分所有権が不動産登記局に正式登録される「ハードタイトル」で発行されるため権利が明確で安心感があります。

このため、プノンペンやシェムリアップなど主要都市では外国人投資家によるコンドミニアム購入が盛んです。

コンドミニアムは主に富裕層や駐在員向けに開発された高層マンションで、プールやジム、セキュリティなど充実した設備を備えた物件も多くあります。

外国人駐在員や現地の高所得層に賃貸ニーズが高いため、中長期的に保有して賃料収入（インカムゲイン）を得る投資先として有望視されているのです。

たとえばプノンペン都心の高級コンドミニアムでは、安定した高い家賃で長期契約する駐在員需要があり、高い入居率を維持しています。

さらに、将来的な不動産価格上昇による売却益（キャピタルゲイン）を狙うことも可能です。

近年の例では、プノンペンの平均的なコンドミニアム価格は2012年から2019年にかけて2倍以上に上昇した、というものがあります。

コロナ禍で一時的に調整が入ったものの、長期的には経済成長と都市化に伴って不動産価格も伸びていくと期待されているのです。

特に中心部の一等地物件やブランド力のある物件は将来的な値上がりが考えられます。

一方で、アパート（集合住宅）と呼ばれる物件も投資対象。

一般に「アパート」は現地人オーナーが所有する賃貸専用の中低層住宅を指すことが多いです。

古くからある建物やショップハウス（店舗兼住宅）の集合住宅形態で、コンドミニアムに比べると価格が割安です。

外国人は原則アパートメントそのものの区分所有権は取得できません。

しかしながら、物件ごと（建物丸ごと）購入して賃貸運用するケースや、信頼できる現地法人を通じて間接的に所有するケースがあります。

このような中古アパートは、管理の手間がかかります。

しかしうまく運用すればコンドミニアム以上の高利回りを狙えることもあり、一部の投資家には魅力的です。

たとえばプノンペン中心部の古い集合住宅を5万ドル程度で購入し2万ドルで改装したところ、評価額が10万ドル以上に高まったという事例もあります。

ただし法律的な注意が必要なため、初めての投資ではコンドミニアムから検討するのが無難です。

外資向けのオフィス・外国人向けのホテル

カンボジアの不動産投資先として近年注目されつつあるのが、商業用不動産の分野です。

具体的にはオフィス（事務所）やホテルといった物件が挙げられます。

従来、海外投資家にはコンドミニアムなど住宅系が人気でした。

カンボジアの経済成長と外国企業の進出、そして観光業の回復に伴い、商業用途の不動産にも投資機会が広がっています。

まず、オフィス物件について説明します。

プノンペンはカンボジアのビジネス中心地であり、ここ数年で多くの外資系企業や現地大企業が新設のオフィスビルに入居し始めています。

特に中韓の企業やASEAN諸国の企業進出が増えたことで、グレードA・Bの近代的オフィス空室率は徐々に低下中。

オフィス市場では、建物の質や立地、設備水準によって次のように物件をランク分けする国際的な慣習があります。

つまり「グレードA・Bのオフィス空室率が下がっている」とは、「比較的質の高い近代的オフィスビルの入居が進んでおり、空室が減っている」という意味。

2020年以後のパンデミック後も回復基調です。

2024年時点で、プノンペンのオフィス平均空室率は40%前後とやや高め。

新規供給が一時的に需要を上回っているためで、今後は経済成長とともに吸収が進む見通しです。

既にトゥールコーク地区など郊外にも大型のオフィス複合開発が登場し、マリオット系サービスアパートや最新鋭オフィスがオープンするなど、商業ハブとしての発展が見られます。

オフィス賃料は先進国に比べ割安であり、今後企業数が増えれば賃料上昇によるキャピタルゲインも期待できるのです。

ただしオフィス投資は物件価格も大きく流動性も低めなため、投資ファンドや富裕層向けの案件となります。

参入する際は、信頼性の高いテナントが確保できる物件か、専門の運用会社を介するかなど検討が必要です。

次に、ホテル投資について説明します。

カンボジアはアンコール・ワットを抱える観光国で、2019年には約660万人の外国人が訪れました。

2020年のパンデミックで観光は深刻な打撃を受けましたが、2022年以降は回復に向かっています。

2023年10月にはシェムリアップ新国際空港が開業し、年間約700万人規模をさばける体制になりました。

段階的な拡張で約1200万人規模まで引き上げる計画もあります。

観光客の戻りとともに、ホテルやサービスアパートメントの需要も持ち直す見通しです。

公表値では2024年の訪問外国人数が約670万人とされ、稼働率の回復を伝えるレポートも出ています。

投資対象としては、ホテルの区分所有（一般にコンドテルと呼ばれる）案件があり、短期運用で年8〜11％をうたう新築案件も見られます。

ただしホテル市場は観光動向の影響を受けやすく、運営会社の手腕によって収益が変わります。

開発会社と運営者の実績、運営スキーム（ホテルをどのように運営して収益を分配するかといった仕組み）、費用配分、稼働想定などを丁寧に確認して判断してください。

カンボジアで海外不動産投資先として選ばれやすいエリア

カンボジアで不動産投資におすすめのエリアとして、次の3つがあります。

• プノンペン（首都）
• シアヌークビル（南部、港湾都市）
• シェムリアップ

また、弊社K-innovateではカンボジア各地の物件情報を豊富に取り揃えており、現地の最新情報に基づいたご紹介が可能です。

カンボジアの不動産投資物件一覧はこちら

それぞれのエリアの特徴と魅力を見てみましょう。

プノンペン（首都）

プノンペンはカンボジアの首都で、政治・経済・文化の中心地です。

最も不動産需要が高い都市であり、海外投資家にも一番人気のエリアです。

首都圏全体の人口は約300万人以上で増加中、都市開発も著しいプノンペンには様々な地区があります。

特に注目されているのが次のエリア。

• エリアBKK1（ボンケンコン1）：大使館が点在
• トンレサップなど川沿い
• トゥールコーク（新興住宅街）

それぞれ詳しく見てみましょう。

エリアBKK1（ボンケンコン1）：大使館が点在

プノンペンの中心部、チャムカーモン区に位置するBKK1（BoeungKengKang1）地区は、首都随一の高級住宅街として知られています。

日本大使館をはじめ各国の大使館や国際機関の事務所が点在し、治安やインフラ面でも優遇されています。

また、外資系企業のオフィスや高級商業施設、インターナショナルスクールも集積し、都市の中でも国際色豊か。

洗練された街並みを形成しています。

BKK1は富裕な外国人駐在員にも人気が高く、常に賃貸需要が旺盛です。

実際、地区の物件は高い入居率を維持しており、オーナーは安定した賃貸収入を得やすい傾向があります。

またBKK1に住所を持つこと自体がステータスと見なされることもあり、ブランド的価値が物件価格に反映される側面もあります。

高級コンドミニアムであれば賃料は1ベッドルームで月1000ドルを超える例も珍しくなく、中には日本の不動産管理会社が入ってサービスアパートとして運営している物件もあります。

こうした高品質物件ではデベロッパーが一定期間利回り保証（GuaranteedRentalReturn）を提供しているケースもあり、投資家にとって安心感があります。

トンレサップなど川沿い

プノンペン中心部のリバーサイド（川沿い）地区も、近年投資先として注目を集めています。

具体的には、プノンペン市街地から川を挟んで東側にあるチョロイチャンヴァー（ChroyChangvar）半島が代表例です。

トンレサップ川とメコン川に挟まれた中州状の地形で、市中心部から日本橋（チャクトムク橋）や中国橋で渡れる場所に位置します。

以前は静かな郊外でしたが、近年大規模な都市開発が進行しており、高層コンドミニアムや複合商業施設、リゾート開発が次々に計画・建設されています。

政府主導のインフラ整備もあり、橋や道路の新設によって中心街へのアクセス時間は約15分程度と格段に改善しました。

チョロイチャンヴァー地区は川沿いの美しい景観と落ち着いた環境から、高級ヴィラやサービスアパートが立ち並ぶ住宅街として人気が出始めています。

一方で地価や物件価格は中心部BKK1等に比べまだ割安であり、将来的な値上がり益を狙った投資妙味があります。

現時点でも家族向けの大型ヴィラや広いコンドミニアムを手頃な価格で賃貸できるため、欧米人駐在員ファミリーなどにも好まれています。

また、リバーサイドというロケーションゆえに観光客や長期滞在者の需要も期待できます。

たとえばメコン川沿いのリゾート型コンドミニアムでは、ホテルのように短期貸しして観光客を受け入れる運用も可能です。

チョロイチャンヴァー地区は将来、官公庁の移転計画もあり副都心として発展が見込まれるエリア。

投資判断に際しては進捗状況や過去の実績などを慎重に見極めることが大切です。

総じて、プノンペンのリバーサイド界隈は景観と成長性を兼ね備えた新興投資エリアといえます。

トゥールコーク（新興住宅街）

プノンペン市北西部に位置するトゥールコーク（TuolKork）地区は、近年急速に発展している注目の住宅街です。

もともとは、中心部から少し離れた静かな郊外でした。

この10年ほどでインフラが整い、富裕層向けの大型ヴィラやショッピングモール、高層コンドミニアムが建設され、様変わりしました。

トゥールコークは放射状に広がる都市計画道路に沿って開発されており、市中心のダウンペン区やチャムカーモン区にも隣接しているため利便性も高いです。

特に近年は国際学校や政府の省庁も多数移転・新設。

教育・行政の拠点としての側面も持ち始めました。

中・上流階級のカンボジア人家族や長期滞在の外国人にとって理想的な居住エリアとなり、高級住宅地としての人気が急上昇しています。

大型の複合商業施設「TKアベニュー」やスーパーマーケット、レストラン街も整備され、昼夜問わず活気のある街並みです。

不動産投資の観点では、トゥールコークは今後の地価上昇が期待されるエリアとして知られています。

実際、数年前に比べ土地・物件価格は着実に上昇しており、高層コンドミニアムの新築価格も1㎡あたり1500～2200ドル程度と手頃ながら、将来的にはさらなる上昇が見込まれる状況。

加えて同地区にはマリオット系列の高級サービスアパートやシティホテルも進出し、新たなビジネス・生活拠点としての地位を確立しつつあります。

以上のように、トゥールコークは「第二のBKK1」とも称されるほど進化したエリアです。

今後も発展が続くと予想されるため、中長期目線での投資に適した地域といえます。

シアヌークビル（南部、港湾都市）

シアヌークビル（Sihanoukville）はカンボジア南部に位置する港湾都市で、タイランド湾に面したビーチリゾートとしても知られます。

深海港を有することから「カンボジアの海の玄関口」として経済的にも重要な都市です。

近年、中国からの巨大投資が流入しカジノや高層ビルが乱立したことで一時はバブル的発展を遂げました。

その後は政府のカジノ規制やパンデミックの影響で需要が落ち着き市況は調整局面を迎えました。

それでもなおシアヌークビルは高リスク・高リターンが見込める投資先として注目されています。

というのも、政府はシアヌークビルを経済特区兼観光都市として開発する方針を示しており、新たなインフラ整備が進行中です。

2022年にはプノンペンからシアヌークビル間の高速道路が開通し所要時間が短縮。

港湾も、中国企業の支援で大規模拡張計画が進んでいます。

将来的には工業団地や物流拠点としても発展が期待され、外国企業の製造拠点進出も予想されています。

一方でビーチリゾートとしてもカジノ以外の魅力を高める再開発が行われつつある点にも注目しましょう。

高級ホテル誘致や、ビーチエリアの環境改善が進められているのです。

不動産投資の観点では、シアヌークビルのコンドミニアムやホテル向け物件に、利回りを狙える案件が見られます。

たとえば海が見える新築コンドミニアムは、短期賃貸を前提に年8〜11％の賃貸利回りを見込む物件が増加中。

価格も首都と比べて割安で、1ベッドルームを4万ドル台から購入できる例もあります。

魅力がある一方で、リスクは無視できません。

過去には開発が途中で止まった計画や、建物品質に課題がある事例があり、見極めが欠かせないのです。

需要面でも、中国人投資家や居住者への依存が目立つため、対中政策や国際関係の変化で市況が揺れやすい側面があります。

成功した場合には利益を伸ばせる可能性があり、将来は産業拠点とリゾートの二面性を備えた都市へ発展していく期待も残ります。

検討にあたっては、経験豊富なエージェントから最新情報を集め、出口戦略（誰に売却するか、いつ売却するか）まで想定して慎重に判断してください。

シェムリアップ

シェムリアップ（SiemReap）はカンボジア北西部に位置し、アンコール・ワット遺跡群への玄関口として世界的に有名な観光都市です。

壮大な遺跡群を目当てにした世界中の旅行者が訪れるため、観光業が地域経済の中心となっています。

コロナ禍では観光客激減により大打撃を受けました。

しかしながら、入国規制緩和後は着実に回復傾向にあります。

2023年には待望の新シェムリアップ国際空港が開港し、初年度から年間700万人規模の利用が見込まれています。

空港は将来的に拡張され、最大で年間3000万人規模の旅客を受け入れられる計画が進行中。

カンボジア観光における国家的プロジェクトと位置づけられています。

欧米やアジア各国から直行便が増え、シェムリアップへのアクセスは格段に便利になりました。

観光客数も2024年にはコロナ前を上回るペースで増えており、ホテル稼働率や飲食店・小売業の売上も回復しています。

不動産投資の観点では、観光需要を背景にした商業施設やホテルへの投資が注目されます。

特にブティックホテル、サービスアパートメント、ゲストハウスといった中規模宿泊施設は、個人投資家でも手を出しやすい分野です。

旧市街にはフランス植民地時代の雰囲気が残り、外国人旅行者に人気のレストランやカフェが集合。

周辺では、小規模ホテルや民泊用ヴィラを運営する事例もあります。

投資額も比較的抑えられ、都心部のコンドミニアムなら10万ドル以下から購入できる物件も。

新築でも、10万ドル台前半の案件が中心です。

観光業の回復に伴い、短期レンタルによって収益を高められる可能性も十分あります。

ただしシェムリアップの市場規模はプノンペンほど大きくなく、将来の売却先をあらかじめ想定しておくことが大切です。

外国人投資家に売るのか、地元の富裕層ホテルオーナーに売るのかを考えたうえで物件を選びましょう。

観光業は世界情勢や景気に左右されやすいため、リスク分散としてシェムリアップ単独ではなく他地域との組み合わせも検討するべきです。

それでも「アンコール遺跡の街」という唯一無二のブランド価値は揺るがず、観光業の回復とともに発展が期待できるエリアであることは確かです。

カンボジア不動産投資の注意点

カンボジアは海外不動産投資先として多くの魅力があり、次のようにいくつか注意すべき点やリスクも存在します。

• 税金とコスト
• 売却時需要の見極め
• 区分所有権は取得できるが土地は所有できない
• 契約や登記制度がまだ整備中

各ポイントを、ここから詳しく見ていきましょう。

税金とコスト

カンボジアで不動産を購入・保有・売却する際には、日本とは異なる税金や各種コストが発生します。

事前に把握していなければ、想定していた収益が減ってしまう恐れがあるのです。

日本とカンボジアでは税制やコストの仕組みが異なるため、不明点は現地の専門家に相談することが重要です。

さらに税制改正が比較的頻繁に行われる傾向があり、数年後には制度が変わっている可能性もあります。

海外投資というと「リスクが高い」と見られがちです。

しかし、日本にも独自のリスクがあります。

人口減少、自然災害、政治の不透明さといった要素は避けられません。

カンボジアへの投資を通じて資産を分散させれば、日本一国に集中するリスクを和らげられる点で意味があるといえます。

売却時需要の見極め

不動産投資では、購入後の「出口戦略」すなわち将来的に物件を誰にどうやって売却するかが重要です。

カンボジアの場合、外国人が購入できる物件は基本的にコンドミニアム等の区分所有物件に限られます。

将来売却する際、買い手として想定されるのは同じく外国人投資家か、あるいは資産を持った現地カンボジア人。

しかしカンボジア人は伝統的に「土地付きの一戸建て」を好む傾向があり、コンドミニアムへの馴染みはまだ発展途上です。

そのため、自分が売却したいタイミングで現地人の買い手を見つけるのは難しくなりがちです。

必然的に、将来の売却相手は日本人を含む海外投資家になるケースが多くなると見込まれます。

売却時は世界経済や海外投資マインドの影響を受けやすく、たとえばグローバルな金融危機が起これば、買い手が一時的に消滅するリスクもあります。

さらに、物件の流動性にも注意が必要です。

カンボジアの不動産市場はまだ成熟途上であり、東京などに比べると中古物件の流通量が少なく売買に時間がかかることがあります。

「出口でちゃんと売れるのか」を考えずにマイナーなエリアや特殊な物件を買ってしまうと、いざ売りたくても買い手が付かず資金を回収できないおそれもあります。

そうならないためには、需要の強いエリア・企画の物件を選ぶことが大切です。

具体的には、プノンペン都心部の人気エリア（BKK1等）や将来性のある開発地区、あるいは信頼できるブランドデベロッパーの物件など、将来にわたって魅力が維持されやすいものを選びましょう。

また、エージェントに依頼して売却市場の相場観を把握しておくことも有益です。

私たちK-innovateも、現地最新のマーケット情報を提供しております。

売却戦略についても、お気軽にご相談ください。

区分所有権は取得できるが土地は所有できない

前述のように、カンボジアでは外国人でもコンドミニアムの区分所有権を取得できます。

しかし、土地そのものの所有は、カンボジア憲法で厳格に禁止されています。

第44条（所有権）

すべての者は，個人であれ，集団であれ，所有権を有する。カンボジア国籍の自然人及び法人のみが土地に対する所有権を有することができる。

正当な私的所有権は，法律の下で保護される。

何人からの所有権の没収は，法律に規定された公共の利益の必要性のある場合のみ行うことができ，その場合において，公平で公正な補償を行わなければならない。

引用元：法務省 | カンボジア王国憲法

つまり、外国人は戸建住宅や土地付き物件を自分名義で購入できません。

多くのアジア新興国に共通する規制で、外国資本による土地の過度な取得を防ぐ目的があります。

では土地付き不動産に投資したい場合、どのような方法があるのでしょうか。

実際には、外国人でも利用できる代わりの仕組みがいくつか整えられており、土地投資の可能性は完全に閉ざされているわけではありません。

ただし、どの方法にも条件や制限があり、安易に使えるものではありません。

特に名義を借りるといった非合法的なやり方は、後々トラブルにつながる危険があります。

必ず法的に整備された仕組みを利用すべきです。

基本的には外国人はコンドミニアムやサービスアパートメントなど区分所有できる物件を対象に投資するのが安全です。

どうしても土地投資を検討するのであれば、現地に詳しい専門家の助言を受けることが欠かせません。

契約や登記制度がまだ整備中

カンボジアの不動産市場はまだ成長段階。

契約や登記制度の運用面では先進国のように整っていない部分があります。

たとえば売買契約書の条項があいまいだったり、英語とクメール語で解釈が食い違ったり、登記手続きが想定以上に長引くこともあります。

権利証（タイトル）は「ソフトタイトル（地方役場での登録）」と「ハードタイトル（国の登記局での登録）」の二種類。

物件の種類によって扱いが異なります。

ソフトタイトルでも一定の法的保護は受けられます。

権利の強さではハードタイトルのほうが優れているとされ、外国人はハードタイトルの取得を選ぶのが望ましいです。

また、法執行や裁判制度の信頼性も十分とはいえず、取引上のトラブル（引渡しの遅れ、施工不良、契約違反など）が起きた際、現地法廷での解決は時間や費用がかかるもの。

十分な救済を得られない可能性があります。

だからこそ、契約の段階でリスクをできる限り抑えておくことが重要です。

不動産取引でリスクを抑えるには、契約段階から具体的な対策を取っておくことが重要です。

代表的な方法は以下の通りです。

• 大手デベロッパーの物件を選ぶ
• 契約書を英語と日本語で確認する
• 国際的な弁護士に依頼する
• 決済時にエスクロー（第三者預託制度）を活用する

こうした備えを組み合わせることで、想定外のトラブルを未然に防ぎ、安心して投資を進めやすくなります。

K-innovateでも契約の際は現地弁護士を関与させ、権利証や登記の適正さを徹底的に確認しています。

物件引渡し後もカンボジア不動産登記簿（カダストル）への登録確認を支援し、オーナーの権利保全に努めています。

総じていえるのは「先進国と同じ感覚で臨んではならない」という点です。

透明性や制度の整備はまだ途上にあるため、投資家自身が常に最新情報を把握し、信頼できるパートナーと二重三重のチェックを重ねることが欠かせません。

政府も不動産関連法の整備を進めており、今後は改善が期待できます。

それまでは「慎重すぎるくらいでちょうど良い」と考えておくのが賢明です。

不動産詐欺に注意！

カンボジアは成長市場である一方で、法規制や慣行がまだ整いきっていない面があり、不動産詐欺に注意する必要があります。

「必ず高利回り保証」「今だけ特別価格」などの甘い宣伝に安易に乗るのは危険です。

過去には開発業者が資金繰りの悪化でプロジェクトを途中で放棄し、購入者が長期間、ユニット（購入した部屋・コンドミニアムの一室）を受け取れなかった事例もあります。

さらに、年10％以上といった市場水準とかけ離れた利回りをうたう販売トークも散見されます。

明らかに不自然な数字には警戒心を持つべきです。

こうしたリスクを避けるためには、信頼できる開発会社や仲介会社、管理会社を選ぶことが欠かせません。

財務状況が健全で過去に完成実績があるか、管理会社がきちんと賃貸運営できる体制を持っているかを確認しましょう。

現地で実績と評判を積み重ねてきた専門家に相談することもおすすめです。

実務面では、デベロッパーから直接購入する際も契約は必ず本人名義で結び、支払いも公式口座に対して行うことが原則です。

仲介業者から提携話を持ちかけられても、不透明なお金の流れに関わってはいけません。

物件引渡し時には専門家に立ち会ってもらい、施工の品質を確認し、不具合があれば修繕を求めることが重要です。

新品物件でも施工品質に差があるため、引渡し時の確認は欠かせません。

そして忘れてはならないのが「不動産投資は自己責任」であるという原則です。

「海外だから」といって身構えすぎる必要はありません。

しかし、国内以上に慎重な準備と確認を行うことで、リスクを抑えつつ投資のチャンスをつかむことができます。

K-innovate株式会社では、カンボジアやマレーシアをはじめとする海外不動産の紹介から、購入後の物件管理・売却サポートまで一貫して対応しています。

現地デベロッパーと直接提携している物件も多く、さらに独自ルートによりキャンセルユニット情報をいち早く入手できるのが当社の強みです。

無料セミナーや個別相談も実施していますので、最新の海外不動産事情や投資戦略にご興味のある方は、ぜひ下記公式サイトをご覧ください。

海外不動産セミナー

経済成長が著しいカンボジアを海外不動産投資の選択肢に！

カンボジアの不動産市場は成長性と収益性を兼ね備えており、富裕層や高所得者層にとって有力な投資先。

特に首都プノンペンを中心としたコンドミニアムや商業施設は、堅実で将来性のある選択肢です。

背景には、平均年7％を超える経済成長に支えられた需要の拡大、若い人口構成、そして米ドル経済による安定性があります。

さらに不動産価格は他国に比べて割安であり、利回り水準も高めです。

効率的な資産運用を目指す投資家にとって魅力的な環境が整っています。

ただし、土地所有が認められないため物件タイプが限定されること、市場が未成熟で流動性や法制度に課題があること、詐欺的案件への注意が必要なことなど、リスクも存在します。

とはいえ、適切な情報収集と信頼できるパートナー選びを行えば管理可能です。

K-innovateはマレーシア・インドネシア・カンボジアの不動産を扱い、現地デベロッパーと直接提携する物件も多く、さらに現地有力不動産会社とも連携して未公開案件をご紹介しています。

契約は海外弁護士を交え、権利証取得から賃貸管理まで一貫支援。

仲介手数料は一般的に5～10％程度かかる場合が多い中、K-innovateでは基本3％（税込）に設定。

相談実績399件超・セミナー参加6000人超・販売150件・総取扱30億円という実績があります。

最新物件情報はメルマガや個別面談でご案内しているため、ぜひ弊社サイトをご覧ください。