近年、シンガポールの隣に位置するジョホールバル（Johor Bahru）は、不動産投資のホットスポットとして注目を集めています。
ジョホールバルはマレーシア・ジョホール州の州都で、シンガポールとの国境に接する都市です。
シンガポール側から海峡を挟んで肉眼でも見えるほど近く、多くの人々が「シンガポールで働きジョホールバルに住む」ライフスタイルを選んでいます。
こうした地理的条件から、ジョホールバル不動産は投資家にとって中長期的な資産形成の場とみなされ始めています。
本記事では、ジョホールバル不動産の投資実態について解説します。
ジョホールバル不動産は投資家から「中長期的な資産」として見られている！
ジョホールバルはマレーシア第2の都市圏であり、隣接するシンガポールとの経済的一体化が進むことで成長を続けています。
シンガポールの不動産価格が歴史的高値に達するなか、その受け皿としてジョホールバルへの需要が高まっており、特にジョホールバル市内の不動産需要が大幅に伸びています。
これは、シンガポールでの住宅取得コスト高騰や人口増加を背景に、より手頃で広い住環境を求める動きがジョホールバルに波及しているためです。
さらに、2023年4月にジョホールバル～シンガポール間の新鉄道RTSリンク建設が50%完了した際には、ジョホールバルの不動産需要が17%急増したという報告もあります。
2022年4月にマレーシアが流行期に移行したとき、同月中に需要指数が394から507へと29%上昇。同様に、 2023年4月にシンガポールでRTSリンクの完成率が50%に達したとき、PropertyGuruのジョホールの不動産需要指数は17%上昇して614になりました。
引用元： iProperty.com.my（アイプロパティ・ドット・コム・マレーシア）「RTS リンク プロジェクトはジョホールバルの不動産需要に影響を与えているか？」
ジョホールバル不動産は短期売買で一喜一憂するのではなく、将来を見据えて価値を育てていく長期戦略型の投資対象と位置づけられているのです。
ジョホールバルが不動産投資で注目される理由
ジョホールバルの不動産市場が投資家から高く評価される背景には、主に3つの要因があります。
- 地理的な優位性があるから
- 常に開発計画が進んでいるから
- 不動産価格が割安だから
それぞれについて詳しく見てみましょう。
地理的な優位性があるから
ジョホールバルの強みは、地理的位置によるシンガポールとの近接性です。
ジョホールバル中心部からシンガポール中心部までは車で1時間弱程度の距離で、両国を結ぶ道路橋（コーズウェイ）や第2連絡橋を通じて日常的に人や車が行き来しています。
実際、ジョホールバルからシンガポールに通勤・通学する人も多く、国境を越えた住宅ニーズが安定して存在しています。
また現在、両国間ではRTSリンク（高速鉄道）の建設が進められており、2026年末～2027年に開業予定です。
RTSリンクが完成すれば、ジョホールバル～シンガポール間の移動時間は現在の約30分からわずか5～7分程度に短縮される見込みです。
人と資金の流動性が飛躍的に高まるインフラが整備されれば、ジョホールバルとシンガポールは一体の都市経済圏としてさらに融合していくでしょう。
常に開発計画が進んでいるから
ジョホールバルでは、政府や民間による都市開発が継続的に進行中です。
近年は、中心市街地を中心に交通インフラや住宅開発、商業施設の整備が進み、街全体の利便性と居住環境が向上しています。
また、新しいショッピングモールやホテル、サービスアパートメントの開業が続いており、地元住民だけでなく外国人駐在員や観光客にも快適な都市環境が整いつつあります。
さらに、マレーシアとシンガポール両政府は経済連携を強化しており、国境を越えたビジネスや物流の活性化を目的とした共同プロジェクトも始動しています。
特に「ジョホール・シンガポール経済特区（JSSEZ）」の推進により、製造業やIT関連産業の進出が期待され、地域経済の拡大につながっています。
継続的な開発が見込まれる環境にあるため、ジョホールバル不動産の将来価値を高める要因といえるでしょう。
不動産価格が割安だから
ジョホールバルの不動産価格が相対的に割安であることも、国内外の投資家にとって魅力です。
たとえば、同程度の都市インフラや生活水準を持つ近隣のシンガポールと比べると、ジョホールバルの不動産価格は数分の一に留まっており、まだ上昇余地があるといわれています。
実際この数年、ジョホールバルの不動産価格は緩やかに上昇傾向にありますが、それでも東京やシンガポールと比べればリーズナブルな水準です。
新規開発が進むエリアでは開発進展に伴うさらなる値上がりも期待できるため、将来的なキャピタルゲイン（値上がり益）を狙える低コスト参入市場として希少な存在となっています。
また、一般的な生活物価も日本やシンガポールより低く抑えられており、現地での生活コストを節約しつつ快適に過ごせる点も良好な住環境として評価されています。
外国人投資家にとっては、比較的少額の資金で東南アジアの成長恩恵にアクセスできる市場であり、これもジョホールバル不動産が注目される理由の一つです。
エリアごとのジョホールバル不動産の特徴
ジョホールバルの不動産市場は、以下のエリアによって物件の性格や投資適性が異なります。
- シティ中心部（JB Sentral周辺）
- Nusajaya／Medini地区
- Permas Jaya・Tebrauなどの郊外地域
ここでは主要なエリアごとの特徴と、どのような投資スタイルに向いているかを見ていきましょう。
シティ中心部（JB Sentral周辺）
ジョホールバル市街地の中心部（JBセントラル周辺）は、ジョホールバルの経済と交通の中枢に当たるエリアです。
マレーシアとシンガポールの出入国拠点であるCIQ（税関・出入国管理施設）や鉄道駅・バスターミナルが集積し、周辺には大型商業施設やオフィスビルも林立しています。
そのため、シンガポールへ日常的に通勤する人々や海外駐在員による賃貸ニーズが高く、賃貸需要は年間を通じて安定しています。
実際、シティエリアやシンガポールからのアクセスが良好な地域では、旅行者や出張者向けの短期賃貸（Airbnbなど）需要も年々増えており、高い利回りが期待できるとの報告があります。
ジョホールバル市街地の中心部エリアの物件は高層コンドミニアムやサービスアパート（ホテル型レジデンス）が中心で、セキュリティや共用設備が充実しているため外国人にも人気です。
投資スタイルとしては、短期～中長期の賃貸収入狙いに適しており、特にシンガポールとの往来が便利な立地を選ぶことで空室リスクを抑え安定運用が可能です。
Nusajaya／Medini地区
ヌサジャヤ（イスカンダル・プテリ）やメディニは、ジョホール州で進行する大規模な都市開発の中心的エリアです。
ヌサジャヤやメディニ地域は計画都市として設計され、国際水準のインフラが整備されつつあり、治安や生活環境も急速に向上しています。
政府が外国人投資優遇区域に指定していることも特徴で、マレーシアの他地域では通常必要な外国人購入最低価格制限がメディニ地区では緩和されているといいます。（つまり極端な話、価格に関係なく外国人が購入可能）
実務面でも購入手続きが比較的スムーズで、他州で必要な州政府認可が不要なケースもあるなど、外国人に開かれたマーケットとなっています。
エリア内には前述のEduCityをはじめ、有名大学の分校や国際学校が集まり教育環境が抜群であるほか、先進的な医療施設や大型ショッピングモールも充実しています。
またテーマパーク（レゴランド）やゴルフ場、高級住宅街（例：Horizon Hills）もあり、富裕層ファミリーや外国人駐在員が安心して暮らせる環境です。
ヌサジャヤやメディニ地域は長期投資に向いており、将来的な価格上昇と安定した賃貸需要の両取りを狙うことができます。
Permas Jaya・Tebrauなどの郊外地域
ジョホールバルの中心部から離れた郊外エリアにも、それぞれ特色ある不動産市場があります。
代表的なのがPermas Jaya（パーマスジャヤ）やTebrau（テブラウ）地区で、主に地元住民を中心とした実需型の住宅エリアです。
高級コンドミニアムが建ち並ぶ都心部に比べ、不動産価格が抑えられているため予算面で手が届きやすく、土地付き住宅（戸建て）や低層マンションなども多く見られます。
Permas Jayaはジョホールバル市中心部から橋を渡って東側に位置するエリアで、周辺にはオフィスや商業施設が点在し生活利便性が高いことからローカルのファミリー層が多く住む住宅街となっています。
また、飲食店やスーパーも豊富で、マレーシア有数の名門ゴルフ場も近くにあり、都会の喧騒を離れてリラックスできる環境が整っています。
一方、Tebrau地区は大型ショッピングセンター（イオンモールやIKEA併設のToppenモールなど）が林立し、新興住宅地が広がるエリアです。
近年は郊外型の総合開発も進み、学校や病院など生活インフラの充実に伴って人口流入が続いています。
郊外地域の不動産は、長期保有や自己居住目的の購入に適しているといえるでしょう。
将来的な人口増加による緩やかな資産価値の上昇や、安定した賃貸需要が見込まれる一方で、都心部のような急激な値動きは小さい傾向があります。
堅実に不動産を所有しながら将来の成長を待つスタンスの投資家や、現地に移住して自ら住みたいという方に向いています。
ジョホールバル不動産投資の注意点
魅力が多いジョホールバル不動産ですが、海外投資である以上、次のような法制度や実務上のリスクを十分に理解し備えておく必要があります。
- 外国人として不動産を買う場合の制限
- 外国人としての不動産登記の手続き
- 所有権の種類
- 開発許可の確認
- 抵当権の確認
- 信頼できるデベロッパー探し
- 建設のクオリティ
- 不動産市場の読みづらさ
ここでは安全に投資を進めるために押さえておきたいポイントを挙げます。
外国人として不動産を買う場合の制限
まず、マレーシアにおける外国人購入者への一般的な制限事項を理解しておきましょう。
マレーシアでは外国人個人でも不動産を購入し自分名義で登記することが法律上認められています。
ただし、土地付き住宅（戸建てなど土地所有を伴う物件）を取得する場合は州政府の承認が必要です。
一方、区分所有のコンドミニアムなどは比較的自由に購入可能です。
また、各州政府により外国人が購入できる物件の最低価格（最低購入額）が定められており、
ジョホール州では原則として100万リンギット以上（約2,800万円前後）の物件しか購入できません（※メディニ特区内物件を除く）。
上記の最低価格は州の政策によって変更されることがあり、需要喚起のために一時的に緩和される場合などもありますが、基本的には「安価な物件は外国資本に買い占められないようにする」目的で設定されています。
ジョホール州の場合、最低価格要件を満たし、かつマレー人優先枠（ブミプトラ枠）物件でないこと等の条件をクリアすれば通常は承認されますが、取得までに追加の時間と手続きが必要です。
また、購入に際しては売買代金の他に登記費用・印紙税・弁護士費用など各種コストも発生します。
外国人には物件価格の最大4%の一律印紙税（譲渡登録税）が適用される制度も2024年に導入されました。
こうした条件を事前に正確に把握しておかないと、契約締結後になって予想外のコスト負担や手続きの遅延が発覚するリスクがあります。
なお、K-innovateでは最低価格規制の条件が緩和された物件も取り扱っております。
必ず最新の規制と費用構造を専門家に確認し、無理のない資金計画を立てましょう。
外国人としての不動産登記の手続き
ジョホールバルで外国人が不動産を購入した場合、最後の関門は名義の登記（TitleRegistration）です。
マレーシアでは不動産売買に際し、売主・買主それぞれに弁護士が付き契約から決済・登記までの手続きを進めます。
購入後、物件の所有権は州当局の承認取得と登記簿への名義変更が完了して初めて確定します。
したがって、物件の引き渡しが終わった後も登記完了まで気を抜いてはいけません。
登記申請自体は弁護士を通じて行われますが、全てを丸投げにして任せきりにすると、まれに手続きの遅延や不備の見落としが生じる場合があります。
特に外国人の購入では州政府承認に時間がかかるケースもあるため、売買契約書（SPA）に登記完了予定日や万一遅延した場合の対処（違約金や保証）などの条項を明記しておくことが重要です。
また契約締結後も、弁護士から登記進行状況を定期的に報告してもらう体制を整えることで安全性が高まります。
登記完了と所有権の確定
購入物件の名義移転登記が完了して初めて、法的には完全に所有権が移転したと見なされます。
つまり、引き渡し後であっても登記完了までは所有が確定しません。
登記完了まで数ヶ月～1年程度かかるケースも珍しくないため（特に新築でストラタタイトル発行待ちの場合）、進捗状況の把握とフォローが不可欠です。
具体的には、一定期間ごとに弁護士から州政府承認申請や名義変更処理の状況を確認し、遅延が発生していれば原因を究明・対応してもらうよう働きかけましょう。
登記簿上で自分の名前に変わったことを確認し、発行された権利証書（タイトル）も確実に受け取って大切に保管してください。
また、登記完了後は将来の相続手続きに備えて書類を整理し、必要に応じて遺言等で物件の扱いを定めておくことも検討しましょう。
なお、建設中（未完成）物件を購入した場合は、支払いが段階的に行われるプログレッシブ・ペイメント方式が採用されます。
登記完了まで油断しない姿勢が、外国での不動産購入を成功させる大前提となるのです。
所有権の種類
マレーシアの不動産には、フリーホールド（Freehold）とリースホールド（Leasehold）という2種類の所有権形態があります。
フリーホールドは永久所有権とも呼ばれ、土地および建物を永続的に所有できる権利のことです。
一方、リースホールドは借地権であり、政府など土地の所有者から一定期間（一般的に99年間が多い）土地の使用権を借り受ける形になります。
契約期間が終了すると土地の権利は原則として政府に戻ってしまい、延長するには追加費用や承認が必要になる場合があります。
フリーホールド
フリーホールド物件は所有期間の制限がなく、取得した土地・建物は半永久的に自分や家族の資産として保有できます。
そのため、子孫への相続も自由に行え、政府に収用される心配も基本的にありません。
長期保有しても権利が消滅しない安心感から、マーケットでは価値が比較的安定して高めに評価される傾向があります。
特にマレーシア人や長期視点の投資家にはフリーホールド物件が人気です。
資産を次世代に残したい場合や、時間をかけてゆっくり不動産価値の向上を図りたい場合には、フリーホールド物件が適しています。
リースホールド
リースホールド物件は、残された契約期間が短くなるほど市場価値が下がりやすい点に注意が必要です。
残存期間が数十年を切るような物件では、将来的に契約延長できるか不透明なため買い手が付きにくくなり、価格が大幅に割り引かれる傾向があります。
また銀行ローン融資も残期間が短い物件には降りづらくなるため、流動性が低下します。
仮に延長申請が可能でも多額のプレミアム（延長料）が請求されることもあり、更新が認められないケースもゼロではありません。
以上から、リースホールド物件は短期的な利用や投資には向いていますが、長期資産形成には不向きと言えます。
購入にあたっては契約残存年数を必ず確認し、自身の投資期間と見合うか検討しましょう。
特に中古のリースホールド物件を買う際は、残り年数が充分に残っているか（目安として半分以上残存が望ましい）をチェックすることが重要です。
開発許可の確認
ジョホールバルで販売されている新築物件については、そのプロジェクトがマレーシア住宅開発法（HDA）に基づく販売許可を取得しているか確認しましょう。
なお、ホテル等商業用の物件についてはHDAの取得はありません。
抵当権の確認
ジョホールバルに限らずマレーシアの新築開発では、土地にデベロッパーの借入に伴う抵当権（担保権）が設定されていることが珍しくありません。
開発会社が土地を購入し工事を進める資金を金融機関から借り入れる際、プロジェクト用地を担保に提供するためです。
本来、購入者への所有権移転時までに抵当権を解除する必要があります。
信頼できるデベロッパー探し
開発会社（デベロッパー）の選定は、海外不動産投資の成否を左右する重要なファクターです。
マレーシアには大小さまざまな不動産開発会社がありますが、財務基盤が健全で実績のあるデベロッパーを選ぶことが安全策となります。
上場企業の開発プロジェクトであれば、公開されている財務諸表から負債比率やキャッシュフロー状況を確認し、過度な借入に依存していないかや資金繰りに問題がないかをチェックすると良いでしょう。
非上場企業の場合でも、過去に手掛けたプロジェクトの引き渡し実績や購入者からの評判、過去の法的トラブルの有無などを調べることで、ある程度の信頼度を推し量れます。
具体的には、過去に途中で工事が止まった物件がないか（いわゆる「白紙撤回」や「遅延プロジェクト」の経歴）、物件引き渡し後のアフターサービスに定評があるかなどです。
建設途中でデベロッパーが資金難に陥れば、工事が遅延するだけでなく品質低下やアフターケアの放棄にもつながりかねません。
逆に言えば、デベロッパーの財務的安定性や誠実さは、そのまま物件の信頼性に直結すると言えます。
パンフレットの謳い文句だけでなく、その会社の足元もしっかり調べた上で契約するようにしましょう。
建設のクオリティ
同じ価格帯の物件でも、開発会社によって建設品質には差が出ます。
高額な買い物であるだけに、施工のクオリティも見逃せないポイントです。
パンフレットやモデルルームでは分かりにくい部分も多いため、現地視察や動画などで建設のクオリティをできるだけよく確認しておきましょう。
不動産市場の読みづらさ
ジョホールバルの不動産市場は、基本的には前述のインフラ開発や越境需要の高まりによって堅調に推移しています。
しかし、外部環境要因によって短期的な変動や先行きの不透明さが生じることもあります。
投資家としては、以下の点に注意し市場の動きを総合的に読む必要があります。
為替の変動
一般的にマレーシアのような新興国の通貨は為替変動の幅が大きい傾向があります。
外国人投資家は、為替相場の変動が実際の投資利回りに直接影響します。
たとえば、購入時と売却時の為替レートに差が生じると、物件価格が現地通貨で上昇していても、自国通貨に換算した際の利益が想定より小さくなることがあります。
反対に、為替レートの動きによって外国通貨建ての資金で見た購入価格が相対的に割安となる局面もあるでしょう。
いずれにしても、為替変動リスクを考慮したうえで長期的な視点で投資判断を行うことが重要です。
なお、現地の銀行口座が開設できる場合は両替する時期を調整することで為替リスクをある程度コントロールすることがでるので、K-innovateまでご相談ください。
マレーシア政府の不動産政策
マレーシア政府およびジョホール州政府は、不動産市場の健全な発展のために各種の政策を講じています。
前述のように外国人購入者向けの最低購入額の設定や、物件カテゴリーごとの取得制限（廉価住宅やマレー人優先区の外国人禁止など）も政策の一環です。
他方で国内需要喚起策として、初回住宅購入者向けの印紙税免除（一定価格以下の物件対象、2025年末まで延長）や、長期滞在ビザ制度（MM2H）の要件緩和など、ポジティブな措置も取られています。
また、マレーシアの長期滞在ビザ制度「MM2H」では、不動産購入が申請条件の一つとなっており、居住を見据えた資産形成にも適しています。
さらに不動産開発ライセンス（APDL）の厳格化や、違法デベロッパーの取締り強化など、市場秩序を維持するための管理も継続しています。
こうした政策は短期的には外国人投資家にとって参入ハードルや制約となる場合があります。
しかし長期的に見れば、市場の過熱を防ぎ安定成長を促す安全弁として機能する面もあります。
投資判断においては、こうした規制による短期的制約と政策の安定性による長期的安心感の両面を理解し、バランスの取れた視点を持つことが重要です。
シンガポール経済
ジョホールバルの将来を語る上で、切り離せないのが隣国シンガポールの経済動向です。
両都市間の経済は密接に連動しており、シンガポールで景気拡大が続き雇用が増えれば、その労働者の居住先としてジョホールバルへの需要が高まります。
またシンガポール側で住宅価格が上昇し続け手頃な住まいが不足すれば、相対的に割安なジョホールバルに居住地を求める動きが加速します。
さらに両国政府の協調によるインフラ・制度面の連携強化（RTSリンクの予定通り開業、新たな税関システム導入、国境労働許可の拡大など）が進めば、ジョホールバルの実需と地価は今後も安定的な上昇が見込まれます。
実際、RTS建設の進捗によって前述のとおり不動産需要が急増したように、シンガポールとの結びつき強化はジョホールバル不動産市場にとって追い風です。
したがって、ジョホールバルに投資する際にはマレーシア国内要因だけでなくシンガポールの経済政策・住宅市場動向にもアンテナを張っておくことが欠かせません。
国境を超えたマクロ環境を捉えることで、先々のリスクとチャンスをより正確に読み解くことができるでしょう。
ジョホールバル不動産は中長期戦略が必要！
ここまで見てきたように、ジョホールバルの不動産市場は、シンガポール経済圏の発展と連動しながら着実に価値を高めていく、長期的な成長が見込める市場です。
短期的な投機や値上がり益を狙うよりも、時間をかけて資産価値を育てる「中長期型の投資対象」として捉えるのが適切でしょう。
為替や金利、政策変更など外部要因による一時的な変動はあるものの、そのたびに慌てるのではなく、腰を据えて市場の成長を見守る姿勢が重要です。
K-innovateは、現地のデベロッパーや不動産会社と強固なネットワークを築き、未公開物件の紹介から契約手続き、管理、売却までをワンストップでサポートしています。
ジョホールバルをはじめとするマレーシア不動産への投資で、リスクを抑えつつ中長期的な資産形成を目指す方は、ぜひK-innovateの無料セミナーやメールマガジンをご活用ください。
