カンボジアの不動産市場は、日本人投資家にとって魅力的な海外投資先として注目されています。
中でも特に関心を集めているのが首都プノンペンです。
なぜ今、プノンペンの不動産に注目が集まっているのでしょうか。
プノンペンは経済成長が著しく、今後の発展期待が高いことに加え、高利回りや米ドル建て収益といった魅力を備えています。
また、人口増加による長期的な需要見込みもあり、不動産投資先として検討する価値があるとされています。
本記事では、プノンペンの不動産が注目される理由やおすすめのエリア、さらに実際に物件を購入する際の注意点も解説します。
カンボジアのなかでもプノンペンの不動産が注目されている理由
プノンペンの不動産市場が注目を集める背景には、以下のような理由があります。
- 理由①高利回りが期待できるから
- 理由②高い経済成長によって都市化が進んでいるから
- 理由③人口増加が見込まれるから
- 理由④米ドル建ての収益が得られるから
4つのポイントに沿って、プノンペン不動産が持つ魅力を順に見ていきましょう。
理由①高利回りが期待できるから
プノンペンの不動産投資では、高い賃貸利回りを期待できる点が魅力です。
他のアジア主要都市に比べ物件価格に対する家賃水準のバランスが良く、投資効率が高い傾向があります。
実際、2024年時点でプノンペンのコンドミニアム平均賃貸利回りは平均約5％前後とされており、日本の都市部などと比べても高水準です。
また、新築物件によっては表面利回り6～8％程度を見込める高級コンドミニアムもあり、高い収益性が期待できます。
賃貸需要も旺盛で空室率も低く推移しているため、安定した家賃収入を得やすい市場です。
理由②高い経済成長によって都市化が進んでいるから
カンボジアは近年まで平均7％前後の高いGDP成長率を維持してきました。
経済の中心地であるプノンペンでは、こうした急成長に伴い都市開発とインフラ整備が急速に進んでいます。
新道路や橋の建設、新国際空港の開業計画など大型プロジェクトも相次いでおり、市内の不動産市場のさらなる成長が期待されているのです。
たとえば、日本のODAや中国資本によって橋梁や環状道路が整備され、新興エリアの開発も加速しています。
こうしたインフラ投資と都市機能の向上が不動産価値を底上げしており、プノンペン不動産市場の将来性に拍車をかけています。
理由③人口増加が見込まれるから
カンボジアでは地方から都市部への移住が続き、首都プノンペンの人口は年々増加傾向にあります。
日本貿易振興機構（JETRO）が2024年にカンボジア全国の人口統計を行った調査によると、国内人口は2015年から2024年にかけて約1,728万人へ拡大しました。
特にプノンペン都市圏の人口は2024年時点でおよそ235万人が居住しており、国内でも特に人口が集中している地域となっています。
人口増加は賃貸ニーズの底堅さを支える重要な要因です。
長期的に見ても不動産需要の拡大が期待できます。
理由④米ドル建ての収益が得られるから
カンボジアでは自国通貨リエルのほかに米ドル（USD）が実質的な基軸通貨として広く流通しています。
家賃収入や不動産売買価格も米ドル建てで取引されるケースが一般的です。
為替変動による影響が小さく、安定した投資環境となっています。
そのため、プノンペンの不動産に投資すれば米ドル建ての家賃収入を得られ、日本円の為替変動リスクを軽減できるのがメリットです。
タイやベトナムなどでは現地通貨建てで資産価値が上下するものの、カンボジアではドル建て運用のおかげで資産の目減りリスクを抑えられます。
安定通貨で収益を確保できる点も、プノンペン不動産が海外投資家に注目される理由の一つです。
カンボジアのプノンペン市内で不動産投資におすすめのエリア
プノンペン市内には、不動産投資先として特に人気・注目度の高い以下のエリアが複数存在します。
- 外国人・富裕層向けの高級物件が多い「BKK1」
- 大規模な再開発が進む新興の投資エリア「チョロイチャンパー」
- 官公庁や大使館が立地する「トンレバサック」
- 新興の高級住宅地「ダイヤモンドアイランド」
- 観光地に隣接した「リバーサイド」
以上のエリアについて、それぞれの特徴や投資メリットを順番にご紹介します。
また、各エリアでK-innovateが取り扱う注目の物件も併せて取り上げます。
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外国人・富裕層向けの高級物件が多い「BKK1」
プノンペンで高級な住宅街として知られるエリアがBKK1です。
大使館や高級ホテル、インターナショナルスクール、ショッピングセンターなどが集積し、街全体がブランド化されています。
特に外国人の駐在員や富裕層が多く住んでおり、彼らをターゲットにした高品質のコンドミニアムやサービスアパートが数多く存在します。
BKK1地区の賃料水準はプノンペン市内でも群を抜いて高いです。
たとえば、1ベッドルームの平均家賃が800ドル、2ベッドルームで1,450ドルにも達します。
このように富裕層テナントの安定した需要があるため、高めの家賃設定でも空室リスクが低く、オーナーにとっては魅力的なエリアです。
実際、プノンペン全体の売買取引の約3割以上がBKK1で占められており、依然として不動産価格最高値を維持する人気エリアとなっています。
K-innovateのBKK1の取扱物件：Le Condé BKK1 （ル・コンデ・ビーケーケーワン）
BKK1エリアで特に人気を博した物件の一つがLe Condé BKK1です。
プノンペン初のスマートホームをコンセプトに掲げた高級レジデンスです。
物件完成後の管理は日系企業が担当し、日本クオリティのサービス提供が決まっていることも話題となりました。
大人気のBKK1立地でありながら、家賃収益保証付き・家具家電付きプランや全額返金保証など、投資メリットが突出している点も特徴です。
家具・家電付きのスマート設備導入により入居者の利便性も高く、遅延保証や全額返金保証まで備える万全の内容でした。
このように優良な開発実績を持つデベロッパーの物件に狙いを定めることも、プノンペン不動産投資では重要です。
Le Condé BKK1 （ル・コンデ・ビーケーケーワン）
大規模な再開発が進む新興の投資エリア「チョロイチャンパー」
「チョロイチャンパー（Chroy Changvar）」は、プノンペン中心部からトンレサップ川を隔てた対岸のエリアに位置しています。
近年政府主導による大規模な都市開発プロジェクトが進行している新興投資エリアです。
エリア一帯は広大な中洲のような地形で、かつては開発が遅れていました。
しかし、日本の援助による「日本橋」や中国資本による新橋建設などで市中心部と結ばれ、現在はスマートシティ開発が本格化しています。
約300ヘクタールにも及ぶ開発用地には住宅街や商業施設、超高層ビル、5つ星ホテル、学校、病院、公園などを整備する計画があり、2015年頃から地価はすでに約400%も上昇しました。
プノンペン市内でも指折りの将来有望な投資地区であり、キャピタルゲイン（値上がり益）狙いの投資家から注目されています。
官公庁や大使館が立地する「トンレバサック」
トンレバサック（Tonle Bassac）は、プノンペン中心部の行政機関や各国大使館が多く集まるエリアです。
治安が良く警備体制が整っているため、安心感のある高級住宅街として知られています。
日本大使館もトンレバサック地区にあり、周辺には高級ホテルやショッピングモール（イオンモール1号店）も立地しています。
実際に、賃貸市場における人気エリアランキングではBKK1やトゥールコークに次いで第3位のシェア（15.4%）を占めているというケースもあるようです。
高所得者向けのサービスアパートやペントハウス物件も豊富で、物件オーナー側から見ると比較的高い賃料設定でも借り手が付きやすいメリットがあります。
トンレバサックはまた、有名ホテル「Naga World」や最新複合施設「The Bridge」などの開発も進み、ますます利便性と付加価値が向上しています。
安全性・ブランド力・利回りのバランスが取れたエリアとして、投資先候補に挙げられることが多い地域です。
新興の高級住宅地「ダイヤモンドアイランド」
ダイヤモンドアイランドは、トンレサップ川とバサック川の合流点に位置する中洲で、21世紀に入ってから本格開発が進められた新興の高級住宅地です。
元々未開発だった土地をゼロから都市化したエリアであり、都市再開発の象徴ともいえる存在です。
島全体に区画整備が進み、高層コンドミニアム群や国際会議場、大規模ショッピングセンター、遊園地、イベントホールなど次々と新しい施設が建設されました。
高級ヴィラ街「Elite Town」や国際学校などもあり、富裕層ファミリー層に人気です。
郊外の静けさと都心の利便性を併せ持つことから、居住環境としての将来性も高いと評価されています。
近年は隣接するノレアエリアとの間に新橋が開通し、周辺一帯の地価上昇が見込まれるなど話題に事欠きません。
こうしたダイヤモンドアイランドは未来都市へと変貌を遂げつつあり、今後もさらなる発展が期待される注目地区です。
観光地に隣接した「リバーサイド」
リバーサイドと呼ばれるエリアは、王宮やナイトマーケット、国立博物館など主要観光スポットに近いトンレサップ川沿い地域を指します。
フランス統治時代のコロニアル建築が並ぶシソワットキー周辺は雰囲気が良く、多くの観光客で賑わうエリアです。
こうした立地を生かして、短期滞在者向けのサービスアパートや民泊、ブティックホテルが多数営業しています。
観光需要に裏打ちされた賃貸ニーズが強いため、Airbnbのような短期賃貸運用やホテルライクなサービス付き賃貸運営を行うには格好の場所といえます。
リバーサイド周辺の物件に投資すれば、観光シーズンの宿泊収入や長期滞在需要を取り込める可能性が高いです。
加えて、近年はリバーサイドに高級コンドミニアム開発も増えてきており、観光客だけでなく富裕な現地住民からも注目され始めています。
都心のにぎわいと水辺の開放感を享受できるリバーサイドは、プノンペンならではの独特な魅力を持っています。
カンボジアのプノンペンで購入できる不動産の種類
プノンペンで外国人が購入可能な不動産には、主に以下のような種類があります。
- コンドミニアム・アパートの区分所有
- ホテルやオフィスなどの事業用物件
具体的にどのような特徴やポイントがあるのか見ていきましょう。
コンドミニアム・アパートの区分所有
外国人投資家がプノンペンで購入できる代表的な不動産はコンドミニアム（分譲マンション）です。
カンボジアでは2010年の法改正により、外国人でも建物の区分所有権（ストラタタイトル）を取得することが可能になりました。
Article 5.
Legally qualified foreigners have ownership rights in private units of co-owned buildings and rights to use and enjoy benefits of the common areas, and they have obligations to comply with the provisions of this law and other related regulations in force.
Article 6.
Foreigners have ownership rights in private units of co-owned buildings only from the first (1st) floor up. The ground floors and underground floors cannot be owned by foreigners.
A Sub-decree shall determine the proportion and percentage of private units that can be owned by foreigners in a co-owned building.
This ownership right only provides private units of co-owned buildings for foreigners. As far as the common areas of co-owned buildings are concerned, they shall be kept for the common use of all co-owners of the co-owned buildings.
In any case, the land parcel where the co-owned building is located cannot be subject to the ownership of special co-owners.
引用元：Law Concerning the Acquisition of Real Estate by Foreign Governments | LAW ON
ただし、外国人所有分は建物全体の70%まで、かつ土地と接する1階部分は購入不可などの制約があります。
それでも都市中心部には外国人購入可能な高級コンドミニアムが数多く開発されています。
24時間警備・監視カメラ完備、プールやジム付きといった充実の設備を備えた物件も珍しくありません。
特に富裕層向けの新築コンドミニアムは家具家電付きで提供されることも多く、購入後すぐに賃貸運用を始めやすいのが利点です。
一方で、同じ区分所有でもアパート（集合住宅）タイプの物件はコンドミニアムに比べ価格が割安なケースもあります。
アパート物件は基本的にローカル向けですが、中古で安く購入してリノベーションし、賃貸利回りを高めるという投資手法も考えられます。
ただし、物件によっては権利形態が外国人に適さない場合もあるため注意が必要です。
こうした物件選びについては、豊富な中央エリア物件を扱うK-innovateが現地事情を踏まえて適切なアドバイスを提供できます。
ホテルやオフィスなどの事業用物件
近年の経済成長を背景に、プノンペンではホテルやオフィスビル等の事業用不動産への投資機会も広がりつつあります。
特にコロナ禍以降、観光業が回復傾向にあることから、新規開業・再開発されるホテル案件やサービスアパートへの出資話なども聞かれます。
また、多国籍企業の進出増加に伴い、オフィスフロアへの投資や商業ビル区画の売買も徐々に活発化しています。
しかし、こうした事業用物件は一般的なコンドミニアム投資とは異なるリスクと運用ノウハウが必要です。
たとえば、ホテル物件の場合、稼働率や宿泊単価によって収益が変動し、さらにどのように運営・利益配分されるか契約内容を十分精査する必要があります。
オフィス物件では信用力の高いテナントを安定的に確保できるかが重要で、テナント退去時の空室リスクも考慮しなくてはなりません。
このように収益構造や運営手法が特殊なため、事業用不動産はどちらかというと上級者向けの投資選択肢といえます。
カンボジアのプノンペンで不動産を購入する際の注意点
プノンペンで不動産投資を始めるにあたっては、押さえておくべき注意点・留意事項も存在します。
代表的なポイントを以下に挙げます。
- 外国人による土地の所有が認められていない
- 日本とは税制やコストの仕組みが異なる
- 建設の遅延・未完成のリスクがある
こうした点について、具体的にどのような内容なのか順に見ていきましょう。
外国人による土地の所有が認められていない
まず重要な点として、カンボジアでは外国人による土地所有が法律上禁止されています。
法律に明記されている通り、「カンボジア国籍の市民または法人のみが土地を所有する権利を有する」と規定されており、外国籍個人や外資企業が土地そのものを購入・登記することはできません。
Article 44:
All persons, individually or collectively, shall have the right to ownership. Only Khmer legal
entities and citizens of Khmer nationality shall have the right to own land.
Legal private ownership shall be protected by law.
The right to confiscate properties from any person shall be exercised only in the public
interest as provided for under the law and shall require fair and just compensation in advance.
引用元：THE CONSTITUTION OF THE KINGDOM OF CAMBODIA | Article 44
そのため、土地付きの一戸建て住宅や、土地ごと所有権を伴う物件（たとえば、一棟ビルやヴィラなど）を外国人が直接購入することは基本的に不可能です。
ただし、例外的な方法として、現地法人を設立して土地を取得する（カンボジア人パートナーの持株を51%以上にする必要あり）や、最長50～99年の長期リース契約を結んで土地を借りる手法、信頼できる名義人（ノミニー）を立てる手法などがあります。
もっとも、これらの方法には法的リスクや手続きの複雑さが伴うため、一般的には区分所有のコンドミニアムやアパートを購入するのが安全かつ現実的な選択となります。
いずれにせよ、知らずに土地付き物件を契約してしまわないよう、法律上外国人が取得できる物件の種類を事前によく理解しておくことが肝要です。
日本とは税制やコストの仕組みが異なる
プノンペンで不動産を売買・保有する際には、日本と異なる税金や各種コストの存在にも注意が必要です。
たとえば、物件購入時には不動産譲渡税（印紙税）として評価額の4%が課税され、原則として買主が支払います。
ただし、カンボジア政府は景気刺激策として小規模物件の印紙税を免除・軽減する優遇措置も実施しており、直近では評価額7万ドル以下の物件は税率0%（非課税）になる措置が2024年に発表されています。
また、年間の不動産保有コストとしては未利用地税（年間2%）があり、都市部で更地を遊ばせていると市場価値の2%が課税される仕組みです。
遊休土地税（Unused Land Tax）
都心部や特定の地域にある土地に建築物がない、または使用していない建築物がある場合などに、課税対象となる。税率は、毎年6月30日に未開発土地評価委員会が決定した土地評価額の2％。
引用元： 日本貿易振興機構 JETRO「税制」
さらに将来的な制度変更として、キャピタルゲイン税（売却益課税）の導入が検討されています。
2020年の法改正で税率20%が制定されましたが幾度も延期され、現在は2025年末まで実施猶予中です。
2026年以降に導入されれば、売却利益の20%が課税される可能性があります。
この他にも管理費・修繕積立金、日本にはない共益費用など物件運用にかかるコスト項目もあります。
以上のように税制や費用体系が日本と異なる点を理解し、購入前に諸経費や将来の税負担まで見込んだ資金計画を立てることが大切です。
ただし、税制やコストは制度変更があり得るため、K-innovateでは最新の公的情報や現地の実務情報をもとに、購入前に必要な費用・税務面の要点を整理してご説明しています。
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建設の遅延・未完成のリスクがある
カンボジアの新築不動産市場では、建設プロジェクトの遅延や中止といったリスクも念頭に置かねばなりません。
プレビルド物件（未完成の新築物件）では、引き渡し時期が予定より後ろ倒しになる場合があり、賃貸運用の開始時期や資金計画に影響が出る可能性があります。
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また、契約書に遅延時のペナルティ条項（遅延補償や違約金）が盛り込まれているかもポイントです。
たとえば、LA VISTA ONE （ラ・ビスタ・ワン）のように「6ヶ月以上遅延した場合は日次で遅延損害金を支払う」といった条項があれば安心材料になります。
リスク管理の視点でデベロッパーを見極めることがプノンペンの新築投資では欠かせません。
不安な場合は、経験豊富な仲介業者に相談しながら慎重に物件選定を行いましょう。
カンボジアのプノンペンの不動産投資を成功させるポイント
最後に、プノンペン不動産投資で成功するための重要なポイントを整理します。
以下の点を意識することで、リスクを抑えつつ有望な案件に巡り合える確率が高まります。
- 現地の不動産に精通した業者にサポートしてもらう
- 信頼できる管理会社に物件の管理を委託する
それでは、それぞれのポイントについて詳しく解説します。
現地の不動産に精通した業者にサポートしてもらう
異国での不動産投資では、現地事情に通じた信頼性の高い業者のサポートを受けることが成功への近道です。
カンボジア・プノンペンの不動産マーケットは日々変化しています。
法規制や手続きも日本とは異なるため、プロの力を借りた方が安心です。
現地仲介会社やコンサルタントを選ぶ際は、過去の取引実績が豊富で現地デベロッパーとのネットワークが広い企業を選びましょう。
また、日本語で対応してくれる業者であれば言葉の壁による誤解が生じにくく、スムーズにコミュニケーションできます。
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不安なことや分からないことは相談しながら進めましょう。
信頼できる管理会社に物件の管理を委託する
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経験豊富で評判の良い管理会社に委託できれば、高い入居率を維持しトラブルも未然に防ぎやすくなります。
特に海外投資ではオーナー自身が現地で対応できないため、ワンストップで面倒を見てくれる管理代行は不可欠です。
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高い経済成長と都市開発が進むカンボジア・プノンペンの不動産は、適切に取り組めば魅力的な投資チャンスとなり得ます。
外国には法制度の違いや市場特有のリスクなど注意点もありますが、ここまで見てきたように正しい知識と万全の準備をもって臨めば、それらのハードルを乗り越えて十分なリターンを狙えます。
本記事で解説したポイントを踏まえ、ぜひ前向きに検討してみてください。
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