カンボジアの不動産投資は「高利回り」が魅力として語られることが多く、注目を集めています。
確かに主要都市での賃貸利回りは他国と比べても高めなものの、数字だけを鵜呑みにするのは危険です。
本記事では「カンボジアの不動産は利回りが高い？」というテーマで、相場水準と高利回りを狙う際の注意点まで詳しく解説します。
カンボジア不動産の利回りはどのくらい？
カンボジア不動産の利回り相場として、まず押さえておきたい主なポイントは次の2点です。
- 家賃収入の利回り
- 現地銀行の預金金利
以上の2つを比較することで、不動産投資から得られる利回りの水準感が見えてきます。
それでは、それぞれの項目について詳しく見ていきましょう。
家賃収入の利回り
カンボジアの不動産は、賃貸による家賃収入の表面利回りが比較的高いことで知られています。
主要都市、特にプノンペンやシアヌークビルの中心部のコンドミニアムでは、表面利回り（年間家賃収入÷物件価格）はおおむね7％〜10％程度とされています。
ただし、こうした表面利回りはあくまでグロス（税金・諸経費控除前）の数字である点に注意が必要です。
実際に手元に残る実質利回り（ネット利回り）は、管理費・修繕費や賃貸管理手数料、空室期間による家賃収入のブレなどを差し引くと表面利回りより低下します。
このように「利回り○％」という数字だけでは見えないコスト要因があるため、高利回りという魅力の裏側も把握しておくことが重要です。
現地銀行の預金金利
不動産投資による利回りを語る際には、現地銀行の定期預金金利と比較してみることも有益です。
カンボジアの銀行金利は日本に比べて高く、中長期の定期預金で年利5％前後が提供されるケースが一般的とされています。
条件によっては、年利7％に達する高金利プランを用意する銀行もあるといいます。
こうした銀行預金金利は、不動産利回りに比べればリスクが低い代わりに得られるリターンの規模は小さい傾向です。
カンボジア不動産投資の全体像については、海外不動産投資ならカンボジアがおすすめ！その理由と注目のエリアを紹介もあわせてご覧ください。
カンボジア不動産の利回りと日本の利回りとの違い
日本の不動産と比べると、カンボジアの不動産利回りは高めだといわれます。
その背景には不動産価格水準や市場の成熟度の違いがあります。
一般に日本の不動産投資は低リスク・低リターンが定着しており、マンション投資の表面利回り平均は3〜5％程度、都心の優良物件では3%台も珍しくありません。
一方でカンボジアの平均利回りは5〜8%程度とされ、日本の約4%と比較しても高い水準です。
こうした差は市場の性質の違いによるものです。
日本は成熟した市場で空室率も低く安定している反面、物件価格が高く利回りは抑えられがちです。
特に東京などでは利回り4％前後でも「安定資産」として投資家に受け入れられる傾向があります。
一方、新興国市場であるカンボジアでは、経済成長に伴う需要変動や価格変動の振れ幅が大きいぶん、投資家に提示される利回り（期待収益率）が相対的に高く設定される傾向があります。
そのため数字上は日本より有利でも、裏には相応のリスクがある点を踏まえておきましょう。
カンボジアの不動産投資で高い利回りが期待できる理由
カンボジア不動産の利回りが高めになる背景には、主に以下のような理由があります。
- 不動産価格がまだ割安な成長初期市場
- 人口増加と都市集中による賃貸需要の拡大
- 外資規制が比較的緩く、外国人需要が安定
以上の点がカンボジア不動産の高利回りを支える要因とされています。
それでは、各ポイントについて順に見ていきましょう。
不動産価格がまだ割安な成長初期市場
カンボジアの不動産市場は発展途上にあり、物件価格が近隣諸国と比べて割安なことが高利回りを生む理由です。
首都プノンペン中心部であっても、同程度の都市開発が進んだタイやベトナム、マレーシアなどと比べると、購入価格はまだ低く抑えられています。
たとえば、同クラスの物件をタイやベトナム、フィリピンで購入すればカンボジアの倍程度の価格が必要で、シンガポールや香港では4倍以上の資金を覚悟しなければならないという考えもあります。
一方で、首都圏の賃料水準は経済成長に伴い一定以上の水準を保っており、購入価格に対する賃料収入の割合（利回り）が高くなりやすい市場構造なのです。
このように「物件価格の安さ」と「賃料収入の水準」のギャップが、結果として表面利回りの高さにつながっています。
周辺国より安価に物件を取得できる成長初期の市場であることが、カンボジア不動産投資の魅力であり、高利回りを享受できる理由の一つです。
人口増加と都市集中による賃貸需要の拡大
国連経済社会局（UN DESA）が2024年に公表したカンボジアの常住人口（国全体）を対象にした調査によれば、2025年時点のカンボジアの平均年齢は約26.2歳と若い人口構成を持っています。
若年層が多いことで世帯形成期の人口が厚く、国内では地方から都市部への人口流入も顕著です。
特に首都プノンペンへの移住が活発で、農村から職を求めて都市に移り住む人々が増加しています。
その結果、都市部の人口が急増し住宅ニーズが高まっている状況です。
カンボジアでは若い単身者や核家族を中心に「まずは持ち家より賃貸を選ぶ」傾向が強く、都市部の賃貸需要は年々拡大しています。
急増する入居希望者に対して住宅供給が追いついていないエリアも多く、需給ひっ迫によって比較的高い賃料設定が可能な環境が生まれています。
このように、人口増・都市集中による賃貸ニーズの高さが高利回りの下支えとなっているのです。
外資規制が比較的緩く、外国人需要が安定
カンボジアでは外国人投資家に対する不動産規制が比較的緩やかで、外国人でも区分所有マンションの2階以上を購入・所有できる環境が整っています（※地下および1階部分は外国人所有不可、棟全体の70%までという上限あり）。
コンドミニアムなどの区分所有建物については、2010 年に施行された法令により、地上階お
よび地下階を除き外国人による所有が認められるようになりました。ただし、当該建物の総専有面積の 70％を上限とします。
引用元： JETRO「カンボジアにおける不動産取引に関する留意点」
この法律上の優遇により、海外からカンボジア不動産市場への参入がしやすいことも投資需要を押し上げる要因です。
また、国内には外資系企業駐在員や国際NGOスタッフ、中国系ビジネス関係者など多くの外国人居住者が常時暮らしており、彼らの賃貸需要が安定的に存在する点も特徴です。
特に新築または築浅で管理体制やセキュリティの整ったコンドミニアムは、外国人に高賃料で貸し出しやすく、結果として利回り向上につながります。
このような背景から、「外国人が借りやすい物件」を持つことで空室期間を短縮し高い稼働率を維持できるため、利回り面でも有利になるのです。
カンボジア不動産のエリア別利回り相場
同じカンボジア国内でも、エリアによって利回りの傾向や相場は異なります。
エリアの考え方として、以下3つのケースに分類できます。
- プノンペン中心部の利回り
- プノンペン郊外の利回り
- 地方都市の利回り
それぞれのエリア特性に応じて利回りも変わってくるため、順番に見ていきましょう。
プノンペン中心部の利回り
首都プノンペンの中心部（BKK1やトンレバサック、ダウンペンなど）はビジネスや行政の中枢であり、外国人駐在員や富裕層の賃貸需要が安定しています。
プノンペン中心部エリアの特徴は空室リスクの低さと安定した賃料収入です。
反面、物件価格（取得コスト）が高いため表面利回りはやや低めになりがちです。
一般にプノンペン都心部の高級コンドミニアムは、高利回りを追求するというより安定したインカムゲインを重視する投資家に向いているといえます。
都心の一等地BKK1エリアなどは地価が高く底堅い需要があるため、堅実に資産運用をしたい人に適したマーケットです。
なお、当社K-innovateでもプノンペン中心部で人気のあるエリアの物件を多数紹介しています。
都心部物件は利回り自体は郊外より低めでも、空室の少なさや資産価値維持の面で魅力があり、「ミドルリスク・ミドルリターン」型の投資として検討する価値があります。
プノンペン郊外の利回り
プノンペン郊外エリアは中心部に比べて物件価格が抑えられているため、条件次第では比較的高い利回りが期待できます。
新興住宅街や郊外の中古物件など取得コストが低い案件では、表面利回り7〜8％クラスの物件も見られる傾向があります。
近年は都市開発の進展により、郊外でもインフラ整備が進み居住ニーズが広がっているエリアです。
たとえば、トゥールコークやトゥールトンポン（Toul Tom Poung）といったエリアは、都心へのアクセスが良く比較的割安に購入できるため、投資エリアとしても魅力的だといわれています。
ただし、郊外はエリアによって賃貸需要にばらつきがある点に注意が必要です。
都心から距離が離れすぎたり周辺環境に利便性が欠ける場所では、入居付けに時間がかかったり賃料を下げざるを得ないケースもあります。
高利回りを狙えるかどうかは物件個々の立地条件やターゲット層次第という側面があるため、郊外物件に投資する際は需要動向を慎重に見極めることが重要です。
地方都市の利回り
プノンペン以外の地方都市（たとえば、シェムリアップやバッタンバン、シアヌークビルなど）では、物件価格が首都より低いため表面利回りが高く見えることがあります。
とくに地方の中古アパートなどは小額で購入できる分、賃料との比率だけを見れば10％近い数字が出るケースもあるようです。
しかし、地方都市ではそもそもの賃貸需要が限定的であり、空室リスクが一気に高まる可能性があります。
観光業や特定の産業に依存するエリアでは景気や情勢変化の影響を受けやすいのが特徴です。
さらに管理コストや空室を織り込むと、場合によってはネット利回りが預金金利を下回る可能性もあります。
このように数字上は高利回りでもリスク要因が大きいのが地方物件の特徴です。
「表面的な高利回りだけに飛びつかない」ことが地方投資では重要で、数字の裏側にある市場規模や需給動向を冷静に見極める必要があります。
プノンペンの注目エリアや物件情報の詳細については、カンボジアの首都プノンペンは海外不動産投資で注目されている！おすすめのエリアや注意点も解説もご覧ください。
カンボジアの不動産投資で高利回りを得るポイント
カンボジアで高利回りを狙うにあたっては、以下のポイントに留意することが成功への近道となります。
- 利回りの数字だけで判断しない
- 賃料水準と購入価格のバランスを見る
- 中長期的に安定した利回りを得る視点を持つ
- 出口戦略を考慮した利回りの判断をする
こうした点を意識することで、単なる「数字上の利回り」に惑わされない堅実な投資判断が可能になります。
ここからは、それぞれのポイントについて解説します。
利回りの数字だけで判断しない
利回りは不動産投資の重要な指標ではあるものの、利回りの数字だけで優劣を判断するのは危険です。
表面利回りが高い物件には、それ相応の理由が隠れていることが少なくありません。
たとえば、異常に高い利回りを謳う物件は、実態として空室リスクが高かったり管理上の課題があるケースもあります。
利回りはあくまで「指標の一つ」と捉え、物件の立地・築年数・建物品質・管理体制・賃貸需要といったファクターを総合的に判断した上で参考にする姿勢が欠かせません。
信頼できる不動産会社であれば単に数字上の利回りだけを売り文句にせず、その裏にあるコストやリスクを含めて説明してくれるものです。
投資家側も同様に、「高利回り」の文字に飛びつく前に、その数字がどのような前提で算出されているかを吟味する姿勢が必要です。
賃料水準と購入価格のバランスを見る
安定した利回りを得るためには、想定されている賃料が市場水準と見合っているかを確認することが重要です。
購入価格が相場より割高すぎれば、当然ながら利回りは低下します。
逆に利回りをよく見せようと市場とかけ離れた高い賃料設定を前提としていれば、空室リスクが高まります。
利回り計算の前提となる「賃料÷価格」のバランスが取れているかを客観的に評価することが、実質利回りを見極める上でも不可欠です。
物件ごとの相場観は重要な論点なので、K-innovate側で周辺の賃料水準や販売価格の目安を整理し、検討材料として分かりやすくご案内します。
カンボジアでは外国人向け高級物件とローカル向け物件で賃料相場が異なることもあるため、自分の物件がターゲットとする入居者層における適正賃料を把握しましょう。
中長期的に安定した利回りを得る視点を持つ
短期的に目を引く高い利回りの数字を追いかけるよりも、中長期的に安定した収益を得られるかを重視する視点が重要です。
仮に初年度だけ異常に高い利回りが得られても、翌年以降に空室続きでは意味がありません。
数字の高さより持続性に目を向け、5年10年スパンで見ても堅実にインカムゲインを生み出せるかどうかを検討しましょう。
カンボジア不動産投資においても、経済成長や人口動態を踏まえつつ、需要が今後も見込めるエリア・物件を選ぶことが肝心です。
たとえば、新興エリアで高利回りが狙えても、将来的にそのエリアの需要が頭打ちになるようでは長期的な安定収入は望めません。
逆に都心部の堅調な需要が見込める物件であれば、利回り数字が多少低めでも長期で見ればトータルの収益は高くなる可能性があります。
目先の利回りに惑わされず、長期的な視野で「収益の質」を判断することが成功につながります。
出口戦略を考慮した利回りの判断をする
不動産投資では将来的に売却（出口）する可能性も含めて利回りを考える必要があります。
購入後の賃貸収入だけでなく、最終的に物件を売却して得られるキャピタルゲイン（売却益）も含めてトータルの投資リターンを検討しましょう。
いくら賃料収入ベースで高利回りでも、流動性が低く売却しづらい物件では、出口で想定以下の価格しか付かずトータルでは損失というリスクもあります。
そのため、購入時点から出口戦略を意識し、将来売却しやすいエリアか、需要のある物件タイプか、といった点も考慮することが大切です。
出口戦略まで含めて初めて「投資としてうまくいった」といえるため、購入前から最終的なリターンの回収イメージを描いておきたいところです。
売却の考え方も含め、運用の方針を持っておくと検討が進めやすくなります。
売却時に重視されやすい立地や物件タイプといった観点は、K-innovate側で整理してご案内します。
利回りだけに惑わされずにカンボジアで不動産投資を成功させよう
カンボジア不動産の利回りは確かに魅力的で、日本では考えにくい高さの数字が並ぶこともあります。
しかし、数字の見方を誤ると思ったような成果が得られない可能性もあります。
投資を成功させるためには、利回りという指標の基本はもちろん、市場相場や潜在リスク、判断のポイントまで踏まえたうえで、自分の投資目的に合った物件を冷静に選ぶことが重要です。
高利回りの裏にある背景を正しく理解し、堅実な戦略をもって臨めば、カンボジア不動産投資は十分に狙えます。
初めて海外不動産に挑戦する方は不安も多いかもしれません。
そうしたときは、最新情報の収集と専門家のサポートでリスクを抑えつつ魅力的な利回りを狙うことも可能です。
私たち「K-innovate」では、メルマガに登録していただいた方にカンボジア不動産のお得な最新情報を随時お届けしています。
利回りだけに踊らされることなく、市場の実態を踏まえた堅実な投資判断で、カンボジア不動産投資を成功へと導きましょう。
