マレーシアの不動産市場は、日本より効率的に投資ができるものです。
なおかつ快適な暮らしも期待できることから、近年は富裕層や高所得者層の間で注目を集めています。
特に1,000万円以上の資金を準備できる方にとって、資産形成と生活水準の向上を同時に実現できる選択肢として有望視されています。
たとえば東南アジアの新興国の中でも、マレーシアは経済の成長が継続中。
マレーシアは独立以降、平均4〜6％という経済成長を続けており、2020年代には高所得国入りが見込まれています。
政治や治安も安定しているため、不動産投資先として安心感があります。
人口の増加による住宅需要の拡大や安定した賃貸利回り、さらに外国人が購入しやすい制度が整っていることも投資家にとって利点です。
こうした持続的な成長は雇用や所得の安定につながり、不動産市場を下支えする要因にもなっています。
さらに物価が比較的安く治安も安定しており、長年にわたって日本人が選ぶ海外移住先ランキングで首位を維持していることから、暮らしやすさの面でも評価が高い国です。
マレーシアは、投資の効率性と居住の快適さを両立できる国として、今後も関心を集め続けるといえるでしょう。
今回は、マレーシア不動産の購入方法などについて、総合的に解説していきます。
マレーシアの不動産を購入する方法
マレーシアで不動産を購入する際は、基本的に現地または国内の不動産仲介会社を通して取引を進める必要があります。
日本とは法律や商習慣が異なるため、信頼できる仲介会社のサポートを得ることが重要です。
マレーシアの不動産を購入するには、次の2つの方法があります。
- マレーシア現地の不動産仲介会社を通して購入する
- 日本国内の海外不動産を専門とする不動産仲介会社に依頼して購入する
それぞれの購入方法について、以下から詳しく解説します。
マレーシア現地の不動産仲介会社を通して購入する
現地の不動産会社を利用する魅力は、マレーシア市場の動きをその都度、把握できる点です。
エリアごとの需要や物件価格、賃料相場など、土地勘に基づいた助言を受けながら取引を進められます。
契約の流れや不動産制度は日本と異なる部分が多く、現地事情に詳しい専門家のサポートがあったほうが安心。
さらに開発計画や将来性といった情報も、現地ならではの視点で得られるため、現実的な判断に役立ちます。
内見や価格交渉といった実務も現地スタッフが動いてくれるので、その場での判断や調整がスムーズです。
言語の壁はあるものの、日本語対応スタッフがいる会社を選べば、コミュニケーションの不安も抑えられます。
日本国内の海外不動産を専門とする不動産仲介会社に依頼して購入する
日本にいながらマレーシア不動産を購入する方法として、国内の海外不動産専門会社に仲介を依頼する手段もあります。
日本語での手続きが可能なため、契約内容の確認やローン手続きなども安心して進められる点が魅力です。
海外不動産の購入が初めての方にとって、母国語でサポートを受けられる環境は安心材料。
また、日本の法律や慣習を理解しているエージェントであれば、海外投資初心者がつまずきやすいポイントもしっかりフォローしてくれます。
現地との時差調整や書類の翻訳など煩雑なプロセスも任せられるので、手間とリスクの軽減につながります。
ただし仲介手数料や取り扱い物件に関しては会社ごとに差があるため、実績やサービス内容を比較して信頼できる業者を選ぶことが重要です。
マレーシア不動産をはじめとする海外投資にご関心をお持ちでしたら、ぜひ私たちK-innovateにご相談ください。
現地ディベロッパーと直接つながりを持ち、購入後の物件管理や売却まで一貫してサポートしています。
無料セミナーや30分の個別WEB相談も行っておりますので、まずはお気軽に最新情報をお受け取りください。
マレーシアの不動産購入にかかる諸費用
物件の本体価格以外にも、購入時には次のようにさまざまな諸費用が発生します。
- 印紙税
- 登記費用
- 弁護士費用
- 管理費・修繕積立金（購入直後から発生する維持費用）
あらかじめ、予算全体を把握しておくことが重要です。
一般的に、諸費用の合計は物件価格の約3〜5%程度になることが多いと見込んでおきましょう。
以下からは、主な費用項目について見ていきましょう。
印紙税
売買契約書には物件価格に応じて印紙税がかかり、累進課税の仕組みになっています。
マレーシアの通貨はリンギット（Ringgit Malaysia、略してMYR・RM）で、1リンギット＝約30円前後が目安です。
課税評価額に対しては次の税率が段階的に適用されます。
- 最初の10万リンギットまで：1%
- 10万リンギット超〜50万リンギットまで：2%
- 50万リンギット超〜100万リンギットまで：3%
- 100万リンギット超：4%
たとえば、物件価格が50万リンギット（約1,750万円）の場合、最初の10万リンギット部分には1%、残りの40万リンギット部分には2%が課税されます。
2024年以降は外国人購入について一律4%とする改正も予定されています。
いずれにせよ、物件価格が高くなるほど税率が上がることを理解しておきましょう。
登記費用
不動産を購入したら、所有権を州当局に登録する必要があり、その際に登記費用がかかります。
土地局へ支払うもので、物件価格に応じて定額または定率で金額が決まる仕組みです。
金額は物件価格全体に比べれば小さいもの。
しかし、価格が高い物件になるほど登録料も上がります。
たとえば州によっては100万リンギットを超える物件で、数千リンギットの費用がかかるケースがあります。
費用の水準は州ごとに異なるため、購入前に料金表を確認しておくことが大切です。
さらに土地を購入する場合には州当局の承認が必要で、その際の申請料が別途かかる点にも注意が必要です。
弁護士費用
売買契約書の作成や物件の権利移転を代行する弁護士への報酬です。
マレーシアでは不動産取引の際に弁護士を立てるのが一般的で、費用は物件価格に応じた割合で決められます。
相場は物件価格のおよそ1%前後です。
2023年の弁護士報酬規定では、たとえば物件価格50万リンギットまでの部分には1.25%という割合で報酬が発生。
1.25%を超える部分には、1%という報酬の割合が決まっています。
物件価格が高いほど割合が少し下がる仕組みで、全体の諸費用の中では比較的大きな負担となります。
また契約書の捺印代や各種書類の公証費用など、弁護士報酬に含まれない実費が別途かかることがあります。
見積もりの段階で確認しておきましょう。
管理費・修繕積立金（購入直後から発生する維持費用）
コンドミニアムなど集合住宅を購入した場合、管理費（Maintenance Fee）と修繕積立金（Sinking Fund）が毎月かかります。
こうした費用は建物の共用部分を維持するためや、将来の大規模修繕に備えるための費用です。
購入時にデベロッパーや管理組合から月額の目安が提示されます。
費用は物件のグレードや設備内容によって異なります。
たとえばプールやジムを備えた高級コンドミニアムでは、管理費が高めになる傾向。
オーナーは購入直後から支払い義務を負うため、年間でどの程度の負担になるかを計算し、キャッシュフローに反映させることが大切です。
管理費などを滞納すると権利関係のトラブルに発展する可能性もあるため、オーナーになる以上は安定して支払いましょう。
マレーシアの不動産を購入するときの仲介会社を選ぶポイント
海外不動産で成功するには、信頼できる不動産仲介会社をパートナーにすることが重要です。
日本国内の物件購入とは異なり、現地事情や法律への精通度合いが鍵となるため、仲介会社選びでは次の点をチェックしましょう。
- 過去の取引実績
- 現地デベロッパーとの提携
- 日本語対応・アフターサポート
以下から、それぞれ詳しく解説します。
過去の取引実績
仲介会社を選ぶ際は、どの程度の取引実績を持っているかを必ず確認しましょう。
実際に数多くの物件を販売してきた実績があれば、信頼性は自然と高まります。
私たちK-innovateは、マレーシア（クアラルンプールやジョホールバルなど）を中心に、累計相談件数399件以上、セミナー参加者6,000名以上、販売物件数150件超、総取引額30億円超という実績を積み重ねてきました。
こうした数字は、初めて海外不動産に挑戦される方にとっても安心いただける材料になると考えています。
一方で、自身の投資経験をもとに紹介をしているだけで、正式な販売実績がほとんどない業者も存在します。
実績豊富な仲介会社を選び、取引手続きを安心して進めましょう。
現地デベロッパーとの提携
現地の大手デベロッパーや日系デベロッパーと提携している会社は、良質な物件情報を入手しやすいです。
魅力的な新規案件やキャンセル住戸といった希少な情報をどれだけ早く得られるかは、エージェント選びにおいて重要。
たとえば、私たちK-innovateでは現地ディベロッパーと直接提携することで、他社では扱えない特徴的な物件や希少なキャンセルユニット情報を独自ルートで確保し、メルマガなどを通じて発信しています。
開発会社とのつながりが強い仲介会社は、常に新しい情報を届けてくれる頼れる存在です。
日本語対応・アフターサポート
特に現地仲介会社を利用する場合、日本人スタッフが在籍しているかどうかも大切なポイントです。
言語の壁による誤解がないよう、日本語で丁寧に対応してくれる担当者がいれば安心感が違います。
また購入後の物件管理や賃貸運用、将来的な売却サポートまで一貫して相談できるかも確認しましょう。
購入時だけでなく長期的な視点で伴走してくれる仲介会社であれば、海外不動産オーナーとして心強いパートナーとなるのです。
マレーシアの不動産を購入する際の注意点
マレーシアで不動産を購入するにあたって、次のように日本にはないルールや注意点がいくつか存在します。
- 住宅ローン借入可能額の上限
- 州ごとに買える不動産の最低価格
- 土地取得に必要な州当局の許可
- 商業物件の登記方法
- 売却時の手続きと課税
- 購入後の運用方法
以下からは、マレーシア不動産を購入する事前に知っておくべきポイントを整理して解説します。
住宅ローン借入可能額の上限
マレーシアでは外国人でも現地銀行から住宅ローンを組める場合があります。
ただし、借入可能額の上限は物件価格の約70%程度と考えられます。
実際には銀行ごとの審査基準や申込者の属性によって変わり、近年の経済状況では外国人の場合50〜60%程度にとどまることも。
金利は銀行によって異なり、変動金利が一般的です。
2023年時点で政策金利が3.00%前後であるため、住宅ローン金利は年4〜5%台で推移。
ローンを利用する際は、物件価格の30〜40%に相当する頭金をあらかじめ用意しておく必要があります。
また、MM2Hビザを持っているなど一定の条件を備えていると、審査で有利な場合があります。
銀行によって融資条件や年齢制限（最長35年返済など）は異なるため、事前に複数の銀行でシミュレーションしておくと安心です。
州ごとに買える不動産の最低価格
マレーシアは外国人が不動産を購入しやすい国といわれます。
ただし、各州政府が外国人購入に関して最低価格を設定しています。
最低購入価格は州によって異なるもの。
物件の種類によっても変わることがあります。
一般的な例として、クアラルンプール首都圏や主要な州では「最低100万リンギット（約3,500万円）以上」という基準があります。
つまり、100万リンギットを下回る物件は外国人名義で購入や登記ができません。
ただし近年は条件を緩和する動きもあり、たとえばクアラルンプールなどの連邦直轄地では日本人購入者向けに最低価格を100万リンギットから60万リンギットに引き下げたケースがあります。
いずれにしても、購入予定エリアの規制を事前に確認しておくことが重要です。
さらに、マレー系住民優遇の「ブミプトラ割当物件」や低価格住宅は外国人が購入できません。
希望するエリアの規制をよく調べ、その条件の範囲で物件を検討する必要があります。
新MM2H（マレーシア・マイ・セカンドホーム）ビザの取得では不動産の購入が必須
長期滞在を目的とした「マレーシア・マイ・セカンドホーム（MM2H）」制度は改定され、現在の新MM2Hでは不動産購入が要件に加わりました。
具体的には、ビザが承認されてから1年以内に所定額以上の不動産を購入することが義務づけられています。
過去2年以内に基準を満たす不動産を購入している場合は、購入実績で代替できる仕組みもあります。
購入額の最低基準はビザの種類や地域によって異なります。
たとえば首都圏では100万リンギット以上の物件購入が条件になるといった例があります。
そのため「マレーシアへの移住を考えている」「MM2Hビザを取得したい」といった方は、不動産購入とビザ取得を切り離さずに計画することが大切です。
さらに、購入した不動産は原則10年間売却できない規定があり、高額物件への買い替えは条件次第で認められる場合もあります。
ビザ取得を前提に不動産を選ぶなら、最新のMM2H条件を必ず確認し、資金計画を長期視点で立てておきましょう。
土地取得に必要な州当局の許可
マレーシアで外国人が土地や建物を購入する場合は、必ず州政府（州当局）の購入許可（State Consent）を受けなければなりません。
外国人名義での権利移転を州が認める手続きで、売買契約の後に弁護士を通じて申請し、承認が下りて初めて正式に登記が行えます。
州ごとに追加要件や承認料が定められており、たとえばジョホール州では購入価格の2％を行政費用として納付する必要があります。
こうした手続きは通常数か月を要しますが、もし許可を得ないまま進めれば法的に所有権が成立せず、重大なリスクを抱えることになります。
つまり契約金を支払い、鍵を受け取っても、州当局の同意がなければ完全な所有者にはなれないということです。
信頼できる弁護士や仲介会社であれば申請を含めて案内してくれます。
したがって、購入プロセスの中でも特に重要なステップとして理解しておきましょう。
商業物件の登記方法
マレーシアでは外国人個人が登記できるのは居住用不動産（住宅）に限られます。
オフィスや店舗など商業用不動産を購入したい場合は、現地で法人（Sdn. Bhd.など）を設立し、その法人名義で登記する必要があります。
現地法人の設立には取締役の居住要件や設立費用が伴うため、投資と同時に事業利用を検討している場合に適す方法。
たとえば日本企業が現地にオフィスを構える際には、マレーシア法人を設立して物件を所有するのが一般的です。
一方で、個人投資家が単に収益を目的にオフィス区画へ投資するのは難しく、居住用物件とは条件が異なります。
自分が検討している不動産が居住用か商業用かを事前に確認し、用途に応じた正しい方法で進めることが欠かせません。
売却時の手続きと課税
将来物件を売却して利益（キャピタルゲイン）を得た場合、マレーシアでは譲渡益課税（Real Property Gains Tax＝RPGT）がかかります。
RPGTは保有期間が短いほど税率が高くなる仕組み。
短期転売をすると手取りが減る点に注意が必要です。
外国人投資家の場合、取得から5年以内に売却すれば譲渡益の30%が課税され、6年以上保有すれば一律10%の税率になります（マレーシア国籍保有者は5年以上で非課税）。
たとえば購入後2年で売却して1,000万円の利益が出た場合、約300万円が税金で差し引かれる計算です。
税金は売却代金を受け取ってから60日以内に納付しなければなりません。
さらに2024年以降は自己申告制が導入されるなど、手続き面での変更も予定されています。
出口戦略を立てる際は、税負担をあらかじめ収支シミュレーションに組み込んでおくことが重要です。
長期保有を前提にするか、売却時期を5年超にすることで税率を下げられるため、投資計画の段階から意識しておく必要があります。
購入後の運用方法
外国人オーナーが購入した物件を貸し出すことは可能です。
多くの投資家は現地で賃貸運用を行い家賃収入（インカムゲイン）を得ています。
賃貸契約はマレーシアの法律に基づいて締結。
入居者募集や契約は現地の不動産仲介業者を通して進めるのが一般的です。
賃料収入はマレーシア国内で所得税の課税対象となり、毎年確定申告をして納税する義務があります。
累進課税方式ではありつつも、維持費や減価償却費を経費として計上することで税負担を抑えることも可能です。
さらに、日本とマレーシアの間には租税条約があるため、マレーシアで支払った税金は一定条件下で日本の税額控除に利用できます。
空室リスクを減らす方法として、クアラルンプール中心部ではコンドミニアムをホテルのように貸し出す「ショート・タームレンタル（短期賃貸）」を知っておきましょう。
ショート・タームレンタルは、キッチンや洗濯機が備わった部屋を半月〜1か月ほど滞在する旅行者や駐在者に貸し出すというもの。
短期滞在者に人気があります。
こうした運用は、長期賃貸に比べて空室が出にくいのが特徴です。
実際に、私たちK-innovateが紹介する物件でも、当初からショート・タームレンタルを前提とした設計が多く、空室期間を最小限に抑える工夫が可能です。
都心部ではAirbnbなどを利用して安定した収益を得ているケースも多く見られます。
長期賃貸に比べて運用の手間は増えます。
しかし、現地の代行サービスを活用すればオーナーの負担を抑えられます。
さらに為替リスクにも注意が必要です。
家賃収入はマレーシアリンギット建てで入るため、円との為替変動によって実際の手取りが上下します。
たとえば、想定以上に円高が進めば収入は目減りするもの。
しかし、円資産以外を保有することでリスク分散につながるという利点もあります。
日本は人口減少や税制改正に加え、政治リスクや地震など自然災害リスクも高い国です。
そのため、資産を日本国内に集中させず海外不動産を組み込むことは、リスク分散の有効な手段として注目すべきものです。
マレーシア不動産の賃貸運用は、投資だけでなく資産防衛の観点からも検討に値する選択肢といえます。
マレーシアの不動産を購入する上で知っておくべき「人気エリア」
マレーシアで不動産投資先として特に人気の高いエリアとして、次の3つが挙げられます。
- クアラルンプール
- ジョホールバル
- ペナン
それぞれ都市の性格が異なり、投資戦略や目的に応じて選択できます。
K-innovateでもこうしたマレーシアの主要エリアの物件情報を多数ご紹介しています。
以下から、それぞれの特徴を見ていきましょう。
クアラルンプール
マレーシアの首都クアラルンプール（KL）は経済とビジネスの中心地。
住宅・商業不動産ともに投資先として常に注目されるエリアです。
都市インフラが整い、外資系企業や駐在員が数多く集まる大都市のため、賃貸需要が高く安定した入居ニーズを期待できます。
特に「ブキッ・ビンタン」やKLCC（ペトロナスツインタワー周辺）、モントキアラなどの都心エリアには高級住宅や商業施設が集中しており、高品質な高層コンドミニアムが豊富。
さらに地下鉄MRTの延伸計画（例：MRT3号線）など交通網の整備も進んでおり、伴って不動産価値の上昇が見込まれています。
投資指標の面でもクアラルンプールは魅力があります。
日本の大都市と比べて物件価格が割安で、賃貸利回りは平均4〜5%程度と高めです。
たとえば都心部のコンドミニアムでは年間利回りが4〜5%、物件によっては6%近くに達する場合もあります。
初期購入コストを抑えやすいため、少ない投資額で効率の良いリターンを狙える点も利点です。
このように「高利回りと安定需要」をクアラルンプールは兼ね備えているのです。
キャピタルゲイン（値上がり益）とインカムゲイン（賃料収入）の両面で成果を期待できるエリアといえます。
ジョホールバル
マレーシア最南端に位置するジョホールバルは、シンガポールと橋（コーズウェイ）や2026年に開業予定の新交通システムRTSで結ばれた国境の街です。
地理的な強み、すなわち「シンガポールの隣町」という立地条件から、近年急速に注目を集めています。
シンガポールから車や電車で簡単に行き来できる利便性に加え、マレーシア側では地価や物価が割安なため、シンガポール人や外資系企業の投資が流れ込みやすい環境。
実際に、シンガポールとジョホールバルを結ぶ国際鉄道、RTSリンクの開通を見越して国内外から投資マネーが集まるほど。
ジョホールバルは、将来性の高さで国内でも特に人気のあるエリアとなっています。
物件価格はクアラルンプールやペナンと比べると割安なものが多く、魅力的な選択肢といえます。
コンドミニアムから戸建住宅まで幅広いタイプが揃っており、投資家としては予算に応じて多様な物件を検討しなければならないほど。
一方でジョホール州の外国人最低購入価格は他州より高めに設定されており、100万リンギットを越えることも。
そのため購入できる物件は、中級から高級帯が中心。
シンガポール人富裕層のセカンドハウス需要も強く、高級コンドミニアムやゴルフ場隣接住宅といった特徴的な開発案件が多くみられます。
中長期的にも、シンガポールの不動産需要を受け止めるエリアとして、ジョホールバルの不動産価値が高まることが期待されます。
値上がり後の売却益を狙って将来有望な物件に投資したい富裕層や高所得者層から、特に注目のエリアです。
ペナン
ペナン島（Penang）は多民族文化が息づく世界遺産の街ジョージタウンと、美しいビーチで知られるリゾート地です。
観光地としての知名度が高く、国内外から多くの旅行者が訪れるため、不動産市場にも独自の魅力があります。
ジョージタウンの古いショップハウス（長屋）をリノベーションした収益物件から、海沿いの高級コンドミニアム、新築の高層住宅まで多様な物件が揃っています。
人気エリアはジョージタウン市街に加え、高級住宅街タンジョンブンガ（Tanjung Bungah）、ビーチリゾートとして有名なバトゥ・フェリンギ（Batu Ferringhi）など。
それぞれに特色ある物件があります。
ペナンの魅力は、リゾート地としての資産価値と居住環境の良さを同時に備えている点です。
観光業が盛んで、人の往来が多く、短期賃貸（民泊）の需要も高いため、休暇用の別荘としての投資運用も有利に働きます。
実際に「コンドミニアムの一室を旅行者向けに貸し出す」という運用は一般的で、観光シーズンには高い稼働率を期待できます。
さらに医療水準も高く、日本人を含む外国人の長期滞在先としても人気があります。
生活インフラや医療施設が整っていることから、移住を目的とした物件購入の候補としても注目されています。
物件価格はエリアやグレードによって幅がありますが、都心部のコンドミニアムでも10万ドル（約1,400万円）以下から購入できる案件が見られます。
他国のリゾート都市と比べても、プールやジム付き物件を手頃な価格で入手できる点は見逃せません。
マレーシア不動産購入は投資と移住の両面で魅力的！海外投資に詳しい仲介業者を選んで安全に購入しよう
マレーシア不動産は投資利回りと居住環境の両面で魅力があり、資産の海外分散先としても注目されています。
ただし、外国人には最低購入価格や州当局の許可、譲渡益課税といった独自のルールがあるため、専門家の支援を受けることが欠かせません。
私たち、K-innovate株式会社はマレーシアを中心にアジア新興国の不動産を扱い、現地デベロッパーや不動産会社と緊密に連携して、独自の情報や希少物件をご紹介しています。
相談実績399件以上、セミナー参加者6,000名超、販売物件150件超、総取引額30億円超といった豊富な実績に基づき、契約から運用、売却までを一貫サポートします。
仲介手数料は一般的に5〜10％程度かかることが多い中、K-innovateでは基本3％で対応しています。
このように、資金計画を立てやすい点も安心です。
他社では取り扱えない特色ある物件や、キャンセルユニットの早期情報など、独自ルートで得た希少な物件情報を、メルマガを通じていち早くお届けしています。
マレーシア不動産の購入を検討するなら、最新情報と経験豊富な体制を持つK-innovateにぜひご相談ください。
