インドネシアのロンボク島は、富裕層・高所得者層の間で「バリ島の次のリゾート地」として注目されています。
インフラ整備や観光開発が本格化しているため、海外不動産に投資して資産の分散と長期的なキャピタルゲインを狙う投資家が増えています。
日本から1,000万円以上の現金を準備できる投資家にとって、ロンボク島の不動産は手頃な価格帯でありながら高い成長余地を秘めたマーケットです。
この記事では、ロンボク島の特徴や現地で投資を進める際に注意すべき点を詳しく解説します。
ロンボク島不動産は「次のバリ」として注目が集まる！
インドネシア政府は「10の新しいバリ」構想の一環として、ロンボク島を重点開発エリアに位置付けています。
バリ島と比較してもロンボク島の地価は10分の1以下とされており、初期段階の成長市場として注目されています。
特に南部のマンダリカ地区では総額数十兆ルピアの予算を投じて国際観光特区として開発が進められています。
マンダリカには国際サーキットや大型リゾート施設、商業施設が順次完成しており、道路整備や上下水道強化などのインフラ計画が今後も続く予定です。
観光客数も急増しており、K-innovateが取り扱うホテルコンドミニアム「アトリウム・ロンボク」の紹介によれば、ロンボク島は年間15％のペースで訪問者が増え、2025年には300万人以上の観光客が予想されています。
観光客の増加: 年間15%の観光客増加率を誇り、数百万人の訪問者を引き付け、ハイエンドな宿泊施設への需要を高めています。 2025年には300万人以上の観光客が予測されています。
引用元： K-innovate「Atrium Lombok（アトリウム・ロンボク）」
MotoGP公式のサーキット開催や新規国際直行便の就航によって島の国際的な認知度が高まり、海外からの投資資金が流入しやすい環境となりました。
土地価格は過去数年で上昇しているものの、バリ島に比べればまだ割安で、地価上昇の初期段階にあると専門家は評価しています。
こうした背景から、ロンボク島は「次のバリ」と呼ばれ、長期的な資産形成の場として注目されています。
ロンボク島の不動産について知っておきたいこと
ロンボク島で不動産投資を検討する際に必ず理解しておくべきポイントは、以下の通りです。
- 外国人による不動産所有のルール
- 不動産取得時にかかる税金
- 不動産保有時にかかる税金
- 賃貸運用時にかかる税金
- 現地の不動産市場の動き
- 将来の展望
なお、K‑innovateではロンボク島の物件（アトリウム・ロンボク）を取り扱っています。
それぞれ解説します。
外国人による不動産所有のルール
インドネシアでは外国人が自由に土地を「フリーホールド所有（Hak Milik）」することは原則認められていません。
外国人が利用できるのは、土地の使用権（Hak Pakai、使用権付き不動産）や建物所有権です。
Hak Pakaiは一般的に初回30年、延長30年、再延長20年と最大80年間の長期使用が認められており、実質的に長期保有が可能です。
ただし土地自体は所有できないため、リース契約で土地を借り上げ、その上物を外国人名義で所有する形が一般的です。
土地や建物には地域ごとに最低購入価格の規制があり（例：ジャカルタのヴィラは1億ルピアなど）、購入の際は適用条件を確認する必要があります。
近年のロンボク島では土地権利証が複数発行される事例や、ノミニー契約（名義貸し）といった違法な手段が横行しています。
土地使用権の種類にはHak Pakai（使用権）やHak Sewa（リース）、PTPMAによる法人取得など複数の選択肢があるものの、それぞれに更新期限や事業要件が伴うため、購入前に公証人や弁護士を通じて正規の権利証明と契約書の整合性を確認することが不可欠です。
不動産取得時にかかる税金
ロンボク島で土地や建物を取得する際には、取得税（BPHTB：Bea Perolehan Hakatas Tanahdan Bangunan）が物件価格の約5％前後かかります。
ほかに、固定印紙税に加え、公証人（Notaris）および登記費用として、物件価格の1〜2.5％前後が必要です。
譲渡税（PPh）も発生し、通常は売主負担ですが契約により取り扱いが異なります。
税率は物件価格や地域により変動し、日本に比べれば総体的に負担は軽いとされています。
不動産保有時にかかる税金
不動産保有中に支払う主な税金は固定資産税（PBB）で、課税標準額の0.1〜0.3％程度と比較的低率です。
税額は評価額や用途により異なるものの、日本よりも維持コストが抑えられるのが特徴です。
権利を維持するには定期的な税納付が必要であり、遅延すると更新が認められないことがあるため注意しましょう。
賃貸運用時にかかる税金
ヴィラなど宿泊施設として運用する場合、賃料収入に対して所得税が課されます。
外国人に対する源泉徴収税は20％ですが、日本とインドネシアの租税条約に基づき現地で確定申告を行えば10％まで軽減されるケースがあります。
賃貸運用を開始する前に税務署で納税者番号（NPWP）を取得し、税率適用や還付手続きを行うことが重要です。
現地の不動産市場の動き
ロンボク島の地価は過去数年で急騰しています。
クタエリアでは、2020年に1㎡あたり約USD150だった土地が2025年にはUSD300へと倍増が予想され、ギリ諸島や高級リゾートエリアでも90％近い値上がりが報告されています。
南部のクタやセロン・ベラナクでは需要の高まりと供給不足により、2023〜24年だけで地価が15〜25％上昇しました。
市場はまだ成長初期にあり、特にマンダリカ特区周辺は政府開発の恩恵を受けて価格上昇が続く見通しです。
専門業者のレポートによると、ロンボク本島の民泊・ヴィラの平均客室単価は1泊あたりUSD100〜400で、年間稼働率は50〜80％、ピークシーズンには90％以上に達することもあります。
2024年にAirbnbやVrboに掲載されたロンボク本島のヴィラの平均宿泊料金はUSD189、年間平均稼働率は59％で、前年より4ポイント向上したにもかかわらず供給の急増により単価は21％下落しました。
宿泊需要の拡大と地価の低さが相まって、今後の市場成長が期待されています。
将来の展望
ロンボク島の将来性を支えるのは、政府主導の開発計画です。
マンダリカ特区では道路や空港からのアクセス強化、上下水道・電力網の改善、国際サーキット・会議場・ゴルフ場などの大型施設建設が進んでおり、ホテルやリゾートは国外ブランドの進出が相次いでいます。
政府は環境に配慮したサステナブル観光や国際イベント誘致を掲げ、今後10年以上にわたって投資と観光需要の増加が続く見込みです。
また、新しい国際路線の開設や高速道路の整備によって空港から各リゾートまでの移動が容易になり、投資家や観光客にとってアクセス面の課題が解消されつつあります。
こうしたインフラ整備と観光需要の拡大により、ロンボク島は長期的な地価上昇が予想されています。
【エリア別】ロンボク島不動産の特徴
ロンボク島はエリアによって風土や投資スタイルが大きく異なります。
以下のエリアを確認し、目的に合った投資対象を選びましょう。
- マンダリカ地区
- クタ・ロンボク
- 北部エリア
それぞれ見ていきましょう。
マンダリカ地区
マンダリカはインドネシア政府と国営企業ITDCが開発する特別経済観光地区で、観光・商業・スポーツを融合した統合リゾートとして整備されています。
総額数兆円規模の投資により、MotoGP公認のサーキットや国際ホテル、会議センター、ゴルフ場などが建設されており、今後はショッピングモールや住宅街も拡充される予定です。
道路や上下水道などの基礎インフラも整備されており、ホテルやレジャー施設の誘致を通じて土地の価値が上昇しています。
観光特区として税制優遇や長期土地リース権（最大80年）の取得が認められる制度が設けられています。
クタ・ロンボク
島南部に位置するクタは国際空港から車で約20分とアクセスが良く、欧米のサーファーや長期滞在者に人気のエリアです。
南隣のセロン・ベラナクやアレ・グーリングとともに、自然のビーチと高い波を求める旅行者が集まります。
土地価格はまだバリ島より低いものの、2023〜24年に15〜25％上昇するなど需要の伸びが顕著で、Kuta地区の土地価格は1㎡あたりUSD120〜200、セロン・ベラナクはUSD80〜100と報告されています。
ヴィラ開発が盛んで、1〜2ベッドルームのヴィラが多く、Airbnbなどの短期貸しで高稼働率を確保しています。
港や主要施設へのアクセスも良いため、短期賃貸と長期滞在の両方に適したエリアです。
北部エリア
ロンボク島北部にはリンジャニ山や滝など豊かな自然が広がり、静けさを求める長期滞在者やリトリート施設に適しています。
開発が進む南部と比べると土地価格はまだ低く、観光客も比較的少ないため、自然環境を重視したエコリゾートやリトリート施設に適した投資先といえます。
大型インフラは未整備な部分も多く、開発には時間がかかりますが、長期的に環境と調和した開発を望む投資家には将来性のあるエリアです。
ロンボク島不動産の主な収益
ロンボク島で得られる収益は大きく分けて次の二つです。
観光客増加に伴い年間を通じて高稼働率が見込まれるため、運用益と資産価値の両方を狙うことができます。
- ヴィラや宿泊施設の賃貸収入
- 土地や建物の値上がりによる売却益（キャピタルゲイン）
それぞれ見ていきましょう。
ヴィラや宿泊施設の賃貸収入
ロンボク島の不動産は、観光需要が高いことからショートターム・レンタル（短期宿泊型運用）との相性が良いのが特徴です。
特にAirbnbなどのプラットフォームを活用した運用では、年間を通じて高い稼働率（50〜80％、ピーク時90％超）を維持できる物件が多く、空室リスクを抑えながら安定収益を確保できます。
一般的な長期賃貸よりも柔軟に料金設定ができるため、観光シーズンに合わせた単価調整で利回りを高めることも可能です。
K-innovateでは現地の管理会社と連携し、清掃・集客・運営代行を一括サポートしているため、日本にいながらでも安心してショートターム運用を行えます。
実際、民泊プラットフォームを運営する企業のデータでは、ロンボク本島のヴィラの平均宿泊料金が1泊USD100〜400、年間稼働率が50〜80％でピーク時には90％を超える物件もあり、空室率が低い状態が続いています。
In 2024, private villas rented as vacation homes on mainland Lombok recorded an average nightly rental rate of USD 189 and a year-round occupancy rate of 59%. While occupancy improved by 4 percentage points compared to 2023 (from 55%), the average nightly rental rate declined by 21% over the same period from USD 238. This decline can be attributed to the rapid growth in vacation rental supply across mainland Lombok, with the number of available villas listed on Airbnb and Vrbo increasing by 89% over the same period.
引用元： Lombok Hotel & Branded Residences 2025 Report「Lombok Hotel & Branded Residences」
2024年の統計によると、Airbnbなどに登録されたヴィラの平均宿泊料金は1泊あたりUSD189、年間稼働率は59％で前年より4ポイント上昇しました。
こうした稼働率の高さにより、南部の人気エリアでは年間8〜12％、物件によっては15％を超える利回りを確保できる例も報告されています。
運営は現地の管理会社に委託することが一般的で、日本にいながら所有物件を運営できる環境が整っています。
土地や建物の値上がりによる売却益（キャピタルゲイン）
ロンボク島の地価はまだ初期段階にあり、長期的な価格上昇が期待されています。
クタエリアでは2020年から2025年にかけて土地価格が倍増し、ギリ諸島や他の高級リゾートでも90％近い値上がりが報告されています。
南部の人気地域では2023〜24年だけで15〜25％の上昇が見られ、投資家は数年〜十数年単位での売却益を狙う戦略を取っています。
大手不動産情報サイトによると、ロンボク島の土地価格はバリ島の主要エリアに比べて10分の1以下であり、今後の開発や国際ホテル進出によって中長期的に20〜40％程度のキャピタルゲインが期待されると報じられています。
ロンボク島不動産の投資時に注意すべきリスク
ロンボク島の不動産市場は成長ポテンシャルが高い一方で、以下のようなリスクも存在します。
- インフラ整備の遅延リスク
- 自然災害リスク
なお、こういったリスクは海外特有のものに限りません。
日本にも自然災害や税制改正、人口減少といったカントリーリスクが存在します。
海外不動産投資は、そうした国内リスクを分散する手段としても有効です。
インフラ整備の遅延リスク
政府の開発計画が公表されていても、実際の工事が予定より遅れることがあります。
道路や上下水道、電力などのインフラが未完成な土地を購入すると、建築や運用開始が大幅に遅れる可能性があります。
自然災害リスク
ロンボク島は火山活動や地震が発生しやすい環境にあります。
2018年にはマグニチュード6.9の大地震が発生し100人以上が亡くなり数千戸の建物が被害を受けたとされています。
沿岸部では高潮や津波のリスクもあり、土地の標高や地質、防災計画を確認して耐震構造や保険への加入を検討することが不可欠です。
ロンボク島の不動産投資で成功するためのポイント
ロンボク島で堅実な投資を行うためには、以下のポイントを意識しましょう。
- 信頼できる業者を選ぶ
- 出口戦略を考えておく
- ある程度キャッシュに余裕がある状態で始める
それぞれ見ていきましょう。
信頼できる業者を選ぶ
海外不動産投資の最大のリスクは情報の不透明さにあります。
ロンボク島では外国人が直接土地を所有できないため、Hak Pakaiやリース契約、PTPMA設立など複雑な権利形態を理解し、契約書の内容を確認できる信頼できるパートナー選びが欠かせません。
政府登録の不動産会社や経験豊富な弁護士・公証人を選び、エスクロー口座を利用して資金管理を徹底することで詐欺リスクを減らすことができます。
現地のデベロッパーや仲介会社と直接連携しているK‑innovateのような企業に相談することで、最新のプロジェクト情報や適切な物件を紹介してもらうことができるでしょう。
出口戦略を考えておく
投資前に「どのタイミングで」「誰に」「どんな条件で」物件を売却するかという出口戦略を明確にしておくことが重要です。
ロンボク島の市場はバリ島ほどの流動性がまだなく、売却に時間がかかる可能性があります。
長期的には地価上昇が見込まれるものの、開発進捗や経済状況次第で市場が冷え込むリスクもあります。
購入時点で想定売却時期や想定利回りを計画し、複数年にわたる投資シナリオをシミュレーションしておくと安心です。
ある程度キャッシュに余裕がある状態で始める
ロンボク島の不動産価格自体は比較的手頃ですが、以下のような初期コストや維持費が発生します。
- 家具・設備投資
- 管理会社への委託費用
- 固定資産税
- 購入時のエージェントへのサポート手数料
また、観光シーズンの変動や為替リスクによって収益が上下する可能性があります。
稼働率が下がった場合でも1〜2年間持ちこたえられる資金余力を持って投資を始めることが長期的な安定運用につながります。
資金に余裕があれば、品質の高い建材や設備を採用して資産価値を維持・向上させることもできます。
ロンボク島不動産に投資するなら今！堅実な海外投資を進めよう
ロンボク島はバリ島の東隣に位置し、政府主導の観光インフラ整備やマンダリカ特区の開発が進行中です。
こうした取り組みにより地価は上昇傾向にあり、今後も開発の進展に伴ってさらに活発な動きが期待されています。
しかし、海外投資では「情報が多すぎて何から始めれば良いかわからない」という声がよく聞かれます。
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