マレーシアの不動産投資は、近年ますます海外投資家から注目を集めています。
東南アジアの中でも堅調な経済成長と安定した社会情勢を背景に、マレーシアの不動産市場には魅力が豊富です。
人口増加による住宅需要の拡大や高い賃貸利回り、外国人にも開放的な不動産購入規制など、他国にはないメリットが多数あります。
本記事では、なぜマレーシアの不動産が投資対象として有望なのか、その理由を詳しく解説し、おすすめの投資エリアや購入方法、さらに失敗しないためのポイントまで、海外不動産販売実績150件、総額30億円以上のK-innovateがくわしく解説します。
K-INNOVATE株式会社は創業1985年の柏野経営グループを母体に持つ海外不動産投資の専門企業です。マレーシアやカンボジアなどの優良物件を、投資・移住など目的に応じてご提案。現地の信頼できる事業者と直接提携し、購入後も建築状況の確認や物件管理、家賃入金、売却まで一貫してサポートします。
マレーシアの不動産は海外投資家に注目されている！
実際にK-innovateにご相談いただく方の多くがマレーシアで物件の購入をされているなど、マレーシアは海外不動産投資における人気の国の一つです。
マレーシアが海外不動産投資において注目されているのは次の4つの理由からです。
- 理由①今後も人口が増加する予想だから
- 理由②経済成長を続けているから
- 理由③国内より利回りが高く、安定した需要があるから
- 理由④外国人の不動産所有が比較的容易だから
それぞれどのような理由なのか、くわしく見ていきましょう。
理由①今後も人口が増加する予想だから
マレーシアは長期的に人口増が見込まれており、住宅需要の土台がしっかりしています。
公表推計では、2030年：約3,649万人→2040年：約3,978万人→2050年：約4,179万人へと、東南アジアでも安定したペースで増加していく見立てです。
人口が増えれば世帯数も増え、「家が必要な人」も増えるため、今後もマレーシアの住宅市場は堅い成長が期待できます。
理由②経済成長を続けているから
マレーシア経済はコロナ禍後の回復も早く、直近の成長も堅調です。
実質GDP成長率は、2022年に8.7%の高い伸びを記録。
2023年は一時的に3.6%へ鈍化したものの、2024年は5.1%と再び力強い成長を示しました。
サービス業・製造業がけん引し、個人消費も戻ってきています。
また、直近だけでなくマレーシアは独立以降、平均して年4〜6%の経済成長を長期的に維持してきた国です。
これは経済や政治、治安が一定程度安定していることを示しており、海外投資先としての安心感につながっています。
さらに、マレーシアは2020年代中に「高所得国入り」を果たすことがほぼ確実視されており、今後も安定的な成長が見込まれています。
このように堅調な経済成長が続いていることは、雇用や所得の安定などにつながり、不動産市場にも良い影響を与えているといえるでしょう。
投資家にとっては「安心材料」と言える環境です。
理由③国内より利回りが高く、安定した需要があるから
投資利回り（特に賃貸利回り）の高さもマレーシア不動産の大きな魅力です。
日本（例えば東京）の住宅賃貸利回りは平均3%台前後と低めですが、マレーシアの主要都市ではそれを上回る水準が期待できます。
首都クアラルンプール中心部のコンドミニアムは平均で約4〜5%程度の年間利回りが見込まれ、物件によっては6%近くに達することもあります。
郊外や他都市を見ると、シンガポール隣接のジョホールバルでは平均5.5%（物件により7%超）というデータも。
さらに注目すべきは、クアラルンプールは大都会でありながら、東京やその他の先進国の都市と比べて物件価格が圧倒的に割安な点です。
つまり、利回りが東京よりも高いだけでなく、投資の初期コストを抑えながら効率の良いリターンを狙えるというメリットがあります。
東京の平均（約3.3〜3.5%）と比べると、投資効率の良さがわかります。
また、マレーシアでは人口増加や経済成長に伴い、住宅の借り手需要も堅調です。
現地駐在員や留学生、現地富裕層など幅広い賃貸需要層が存在します。
「高めの利回り×安定した需要」を同時に狙える点は、キャッシュフロー重視の投資家にとって心強いポイントです。
理由④外国人の不動産所有が比較的容易だから
東南アジアでは珍しく、外国人の不動産購入ハードルが低めです。
州ごとに最低購入価格などの条件はありますが、それを満たせばコンドミニアムはもちろん、土地付き一戸建てまで幅広く購入・登記が可能。
たとえば、クアラルンプールや主要州では「最低100万リンギ（約3,500万円）以上」が一般的な条件ですが、それをクリアできれば永住権がなくても外国人名義で登記ができます。
もちろん、マレー保留地や低価格住宅など一部の例外はありますが、都市部の住宅・商業物件なら取得しやすく、参入のしやすさが、海外投資家から人気の理由の一つです。
マレーシアで人気の不動産投資のエリア
マレーシアといっても、具体的な投資先としてどの地域の不動産を選ぶかも重要です。
マレーシアには多数の都市やエリアがありますが、中でも富裕層や外国人投資家から特に人気を集めているのが以下の3エリアです。
- クアラルンプール
- ペナン
- ジョホールバル
それぞれの特徴や現状を見てみましょう。
クアラルンプール
マレーシアの首都クアラルンプールは、経済・ビジネスの中心地であり、住宅・商業不動産いずれにおいても投資先として真っ先に名前が挙がるエリアです。
都市インフラが整い、外資系企業や駐在員が数多く集まる大都市だけに賃貸需要も高く、安定した入居ニーズが見込めます。
特にブキッビンタンやKLCC（ペトロナスツインタワー周辺）、モントキアラといった中心エリアは商業施設や高級住宅が林立する人気地区であり、これらのエリアには高品質な高層コンドミニアムやオフィス物件が豊富です。
近年は地下鉄・モノレール延伸など交通網のさらなる発展計画（例：MRT3号線等）も進行中で、それに伴い不動産価値の底上げも期待できます。
まとめると、クアラルンプールはマレーシア不動産投資先の第一候補といえるエリアで、キャピタルゲイン狙い・インカムゲイン狙いの双方で魅力的なエリアです。
ジョホールバル
ジョホールバルはマレーシア最南端に位置し、シンガポールと橋（コーズウェイおよび現在建設中のRTS）で結ばれた国境の街です。
「シンガポールの隣町」という地理的優位性から、近年このエリアへの注目度が急速に高まっています。
実際、シンガポールから陸路でアクセスできる利便性に加え、マレーシア側では地価や物価が割安であることから、シンガポール人や外国企業による投資が入りやすい土壌が整っています。
物件価格はクアラルンプールやペナンと比べて割安なものが多く、住宅タイプも幅広く（コンドミニアムから戸建まで）選べるのも魅力。
また、2026年開業予定の新交通システム（RTS）によってシンガポールへのアクセスが飛躍的に向上する見込みで、開業前から国内外の投資マネーが集まっています。
このように、ジョホールバルは「将来性」という点でマレーシアという国の中でも特に人気の高い注目エリアであり、中長期的なキャピタルゲインを狙いたい富裕層や高所得者層に人気です。
ペナン
ペナン島は世界遺産の街・ジョージタウンに象徴される歴史的景観と美しいビーチで知られ、地元マレーシア人のみならず外国人にも人気の高い不動産エリアです。
観光地としての知名度が高く、地元の方はもちろん海外からのファンも多いことから、リゾート目的の別荘やブティックホテル、海沿いの高級コンドミニアムなど、不動産も豊富です。
具体的にはジョージタウン市街地や高級住宅地のタニングブンガ、ビーチリゾートエリアのバトゥフェリンギなどが人気で、古いショップハウスを再生した収益物件から最新の高級コンドミニアムまで様々な物件が揃っています。
観光産業が盛んで国内外から人が集まるペナンでは、短期賃貸（民泊）需要も高い傾向にあり、ホリデーホーム的な投資も魅力的です。
島という地理的条件から土地供給が限られていることも、価格面で不動産価値が下がりにくい要因ともなっており、文化とリゾートの両面を楽しみながら、堅調な資産の成長も期待できる、そんな二兎を追える、希少性の高いマーケットがペナンです。
マレーシアでの不動産投資の始め方
海外不動産投資を始めるにあたっては、現地で物件をどのように取得・購入するかを早い段階で決めておくと、その後の情報収集や手続きが非常にスムーズになります。
マレーシアでの購入方法は大きく2通りあります。
- 現地の不動産仲介業者を通じて取得する
- 海外不動産を専門とする日本のエージェント経由で購入する
マレーシアで海外不動産投資をやったことがない方が「現地の不動産仲介業者」を通じて不動産を購入するのは非常にリスクが高いため、基本的には日本の不動産会社経由で購入するのがおすすめです。
現地の不動産仲介業者を通じて取得する
マレーシア現地に拠点を置く不動産仲介業者に依頼して物件を探し、購入する方法です。
現地マーケットに精通したプロから直接情報を得られるため、エリアごとの需要動向、物件価格や賃貸相場、新規開発計画などリアルタイムでくわしい情報提供を受けられる点が大きなメリットです。
信頼できるエージェントであれば、希望条件に沿った物件紹介だけでなく、価格交渉や売買契約時の法的手続きサポート、契約書内容の確認に至るまで幅広く対応してくれます。
日本と商習慣が異なる部分も多いため、こうした現地の専門家のサポートは重要です。
ただし、言語や商習慣の違いからくるコミュニケーションの難しさには注意が必要です。
マレーシアでは公用語のマレー語のほか、英語も広く通じますが、契約書や法律関連の専門用語になるとハードルが上がります。
自力で対応するにはビジネスレベルの英語力やマレー語力が求められる場面もあるため、自信がない場合は信頼できる通訳者やコンサルタントに同行を依頼するのも一案です。
近年は日本人スタッフが在籍するマレーシア現地の不動産会社も増えているので、そうした日系もしくは日系顧客対応に慣れたエージェントを選ぶのが無難です。
海外不動産を専門とする日本のエージェント経由で購入する
日本国内にいながら、マレーシア物件を扱う不動産会社（いわゆる海外不動産仲介会社）を通じて購入する方法です。
日本にもマレーシアを含む海外不動産を専門に取り扱う企業が存在しており、そうした会社に相談すれば日本語で物件紹介から契約手続きまでフルサポートを受けることができます。
契約書類の翻訳・説明、決済手続きの代行、現地デベロッパーとのやり取りなど、言語や各種手続き面での負担が軽減されるのが最大のメリットです。
また、多くの会社では購入後の物件管理（賃貸管理）や将来的な売却サポートまで一貫して任せられる体制を整えており、海外不動産購入が初めての方でも安心感を持って投資ができます。
たとえばK-innovateであれば、マレーシア現地の開発業者と直接提携し、最新の物件情報やキャンセルユニット情報、市況レポートやキャンペーン情報などもメルマガにて日本語で提供しています。
また、日本国内で開催されているマレーシア不動産購入セミナー等に参加して情報収集し、そのまま仲介会社に物件紹介を依頼して購入に至るケースも増えています。
手数料については会社ごとに異なりますが、日本の仲介会社を通す場合はサービス対価として数%のフィーが発生するのが一般的です。
このように費用面の負担はあるものの、日本語でスムーズに進められる安心感や煩雑な手続きを代行してもらえるメリットは大きく、特にはじめての海外不動産投資という方にとっては安心です。
マレーシアで不動産投資を行う上での注意点
魅力の多いマレーシア不動産投資ですが、以下のように失敗しないためには知っておくべきリスクや注意点も存在します。
- プレビルド物件は開発中止や遅延のリスクがある
- エリアによっては空室期間が長引く可能性がある
- 保有期間が短い売却では譲渡益課税の負担が大きい
それぞれくわしく見ていきましょう。
プレビルド物件は開発中止や遅延のリスクがある
完成前に販売される新築案件（いわゆるプレビルド物件）は、購入契約から引き渡しまで数年をかかるのが一般的です。
そのため、開発プロジェクトの進行が遅れたり、中止に至る可能性がゼロではない点は留意すべきでしょう。
実際、マレーシア政府の統計によると、2022年時点で全国に「遅延・停滞（Sick）」扱いの住宅開発が580件存在すると報告されています。
ただし、マレーシアにはHDA（Housing Development Act）という消費者保護制度が整備されており、デベロッパーが登録・監督下で開発を行う仕組みになっています。
工期が長引いた場合には損害金（LAD）が補償される仕組みもあり、購入者のリスクを軽減する制度が機能しています。
つまり、リスクは存在するものの、制度的なセーフティネットも整っているため、極端に不安視する必要はありません。
さらに、プレビルド物件には「完成後よりも有利な価格や条件で購入できる」という投資面でのメリットもあります。
将来的な値上がりや需要を見越して、完成前に物件を押さえることは戦略的な投資行動といえます。
そのため、プレビルド物件への投資を検討する際は、デベロッパーの過去実績や資金調達の状況を確認しつつ、契約書に含まれる遅延補償（LAD）条項を必ずチェックすることが重要です。
リスクとメリットの両面を理解し、制度面での保護も踏まえたうえで冷静に判断すれば、有効な投資手段となり得ます。
エリアによっては空室期間が長引く可能性がある
マレーシア全体では人口増と都市化が追い風となり、賃貸ニーズは総じて堅調です。
ただし、どの街でも同じように借り手がつくわけではありません。
新興開発が集中したエリアや郊外の大型団地では、一時的に供給が前のめりになり、購入後しばらく空室が続く場面も想定されます。
数字で見ると、2024年時点の完成済み未販売在庫（いわゆるオーバーハング）は全国で約23,149戸。
内訳の一例として、クアラルンプールが約4,234戸（全体の18%）、ジョホール州が約2,964戸、ペラ州が2,844戸、ペナン州が2,796戸と、主要都市でも一定の在庫を抱えています。
高層コンドミニアムが全体の約6割を占めるため、都市部の高額帯住宅では借り手を見つけるのに時間がかかるケースが散見されます。
こうしたエリアでは購入後に借り手を見つけるまでに数ヶ月〜1年以上要することも珍しくなく、その間のローン返済と維持費をオーナーが負担し続けることになります。
一方で、K-innovateが紹介する多くの物件では「ショート・タームレンタル」での運用を想定しています。
ショート・タームレンタルとは、コンドミニアムの一室をホテルのように貸し出す方法で、通常のホテルにはないキッチン・冷蔵庫・洗濯機などを備えているため、半月〜1か月程度の滞在や家族でのバカンス利用に適しています。
特にクアラルンプールでは定着した宿泊スタイルとなっており、人気が高いため、長期賃貸に比べて空室リスクを抑えられるのが特徴です。
そのため、空室リスクを懸念する場合でも、ショート・タームレンタルを前提とした運用を選択すれば、安定的な収益を見込みやすくなります。
保有期間が短い売却では譲渡益課税の負担が大きい
マレーシアでは不動産を売却して利益（キャピタルゲイン）を得た場合、譲渡益課税（RPGT）が課されます。
この税は保有期間が短いほど税率が高くなる仕組みで、短期売買ほど手取りが削られやすい点に注意が必要です。
具体的には、外国人投資家の場合、取得から5年以内の売却では譲渡益の30%、6年以上保有して売却した場合は一律10%が課されます。（※マレーシア国籍の個人は5年以上の保有で免税）
つまり、購入後すぐの売却で利益が出ても、3割前後が税金として差し引かれる計算になり、想定よりも手残りが小さくなることがあります。
納付のタイミングも押さえておきましょう。
RPGTは売却代金受領後60日以内に納付が必要であり、税制改正により2024年以降は自己申告制が導入されるなど手続き面も変化しています。
物件購入時には、将来の売却益から上記税金分を差し引いても投資採算が合うかどうか、長めのスパンで収支計画を立てておくことが重要です。
マレーシアの不動産投資で失敗しないためのポイント
マレーシア不動産投資を成功させるポイントはシンプルです。
特別な裏ワザがあるわけではなく、基本的には丁寧に以下のポイントを検証し実行することです。
- 信頼できる不動産エージェントを選ぶ
- 情報収集を行い、リスクを理解しておく
- 長期視点に立った投資計画を立てる
- 投資回収期間を見据えたシミュレーションを行う
その積み重ねがリスクを少なくし、結果としてリターンの最大化につながります。
信頼できる不動産エージェントを選ぶ
現地の事情や法律に精通した海外不動産エージェントをパートナーにすることは、海外不動産投資で成功するためのキーポイントの1つです。
海外不動産エージェント選びでは、まず過去の取引実績などがあるかどうかを確認しましょう。
たとえば、K-innovateの場合、マレーシア（クアラルンプールやジョホールバルなど）を中心に累計相談件数399件以上、セミナー累計参加者6,000名以上、販売物件数150件超、総取引額30億円超という実績がございます。
一方で、なかには現地との正式な取引実績や販売経験がほとんどないにも関わらず、自身が個人で購入した体験談や投資ブログの延長線上で物件紹介を行っている事業者も存在します。
こういった実績がないのにも関わらず自身の成功体験だけで紹介を行なっている業者なども少なからず存在するため、十分注意しましょう。
実際に物件を販売している業者から買うのがおすすめです。
また、現地ディベロッパーと直接提携しているかどうかというのも1つの選定基準です。
国内不動産投資もそうだと思いますが、本当に魅力的な物件情報をいかに素早く不動産会社から得られるかが重要。
K-innovateの場合は現地ディベロッパーと直接提携しており、他社が扱えない特徴的な物件や、希少なキャンセル住戸情報を中間業者を介さず独自の優良物件情報をいち早くメルマガにて配信しています。
こういった現地ディベロッパーとの提携状況なども信頼できる不動産エージェントかどうかの判断基準の1つと言えます。
口コミなどのように簡単に捏造できてしまう情報よりも、実際に販売実績がどれぐらいあるのかどうか、現地ディベロッパーと直接提携し物件情報を早く仕入れているかどうかの方が重要なので、不動産エージェント選定の際には参考にしてみてください。
情報収集を行い、リスクを理解しておく
海外不動産投資において現地の最新情報の収集とさまざまなリスクを把握しておくことは重要です。
物件個別の情報（立地や価格、利回りなど）はもちろん、マレーシア国内外の景気動向、金利や為替の状況、不動産関連の法改正動向などもしっかりチェックしましょう。
幸いマレーシアは日本人投資家にも人気が高く、日本語でも情報源が豊富にあります。
日本語だけではなく、DeepLなど翻訳サイトを駆使しつつ、現地ニュースサイトや統計データ、公的機関レポートを読み込んだり、セミナーに参加したり、自ら積極的にインプットしていく姿勢が重要です。
K-innovateでは、マレーシアでの最新情報やリスク、また物件購入時には物件の建築進捗確認や、引き渡し後の賃貸管理、将来の売却支援に至るまでワンストップでサポートできる体制を整えています。
長期視点に立った投資計画を立てる
マレーシアの不動産市場は中長期的には有望ですが、短期で価格が上下することもあります。
重要なのは目先の値動きに一喜一憂せず、中長期の視点で構えることです。
安定した家賃収入や資産価値の向上を狙うなら少なくとも5年以上、できれば10年単位での保有を前提とした計画を立てましょう。
前述した譲渡益課税（RPGT）においても、長期保有のほうが税負担面で有利になりますし、時間を味方につける戦い方が合理的です。
購入から保有（賃貸運用）、そして売却までの道筋をあらかじめ描き、いつ・どんな条件なら出口を切るのか、生活設計と資金計画の中に落とし込んでおきましょう。
そもそもマレーシア不動産は短期売買で大儲けするタイプの投機商品ではなく、緩やかなキャピタルゲインと安定収益を積み上げるタイプの投資です。
じっくり付き合い、状況の変化に合わせてポートフォリオを定期点検する。
そうやって中期的に利益を得ていくのがマレーシア不動産投資の醍醐味です。
投資回収期間を見据えたシミュレーションを行う
具体的な収支シミュレーションは欠かせません。
物件の購入価格や借入金利、想定賃料収入、管理費・維持費、各種税金などをすべて織り込んだ上で、何年で初期投資を回収できるか（投資回収期間）を試算します。
購入価格や借入条件、想定賃料、管理費・維持費、各種税金まで一つひとつ織り込み、初期投資の回収に何年かかるのかを具体的に試算してみてください。
うまくいった場合だけでなく、賃料が思ったほど伸びない、一定期間の空室が発生する、金利が上がる、為替が円高・円安に振れる、といった悲観的なケースも含め複数パターンでシミュレーションしておくことが重要です。
特に為替については、マレーシアリンギット建てで収入・資産を持つことになるので、円との為替変動によって実質利回りが上下してしまう点に注意しましょう。
必要に応じてリスクヘッジの検討や余剰資金での長期運用も視野に入れつつ、最悪のケースでも致命傷にならない程度の余白を確保しておくと安心です。
感覚に頼らず、数字とリスクに正面から向き合うこと、それが投資に失敗しないためにも重要です。
マレーシアの不動産投資は長期視点で戦略的に取り組もう
物件価格が比較的安価で、経済成長が顕著で政治情勢や治安も安定、日本人の移住先としても人気のマレーシアは、海外不動産投資先として人気です。
魅力的なマーケットであるがゆえに多くのチャンスが眠っているエリアではありますが、前述の通り、短期間で大儲けをするタイプのエリアではなく、中長期的に堅い利回りと売却益（キャピタルゲイン）を狙っていくエリアです。
「国内だけではなく、海外のポートフォリオも増やしたい」「円だけではなく、海外通貨でも資産を分散して保有したい」とお考えの方はK-innovateまでご相談ください。
K-innovateは現地の有力デベロッパーと直接提携しており、中間業者を介さず独自の優良物件情報を入手しており、他社が扱えない特徴的な物件や、希少なキャンセル住戸情報をいち早く入手して弊社メルマガにて配信しております。
不動産投資は何より物件情報をいかに早く得るかが重要です。
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