海外不動産投資は、日本国内の資産運用では得られないメリットを求める富裕層・高所得者層の間で注目が高まっています。
特にマレーシアなど東南アジア新興国の不動産市場は経済成長率が高く、日本からの距離も近いため、移住なども含め不動産購入の人気が高いエリアです。
この記事では、成長市場でキャピタルゲインを狙いたい方や、資産分散・安定収益を求める方、日本以外にもポートフォリオを増やしたい方に向けて、「海外不動産投資がおすすめの国やエリアはどこなのか？」「投資先を選ぶ際のポイントや注意点は何か？」をテーマに海外不動産販売実績150件、総額30億円以上のK-innovateがくわしく解説します。
K-INNOVATE株式会社は創業1985年の柏野経営グループを母体に持つ海外不動産投資の専門企業です。マレーシアやカンボジアなどの優良物件を、投資・移住など目的に応じてご提案。現地の信頼できる事業者と直接提携し、購入後も建築状況の確認や物件管理、家賃入金、売却まで一貫してサポートします。
そもそも海外不動産投資はどんな人におすすめの投資？
海外不動産投資は次のように、日本では得られない成長性に投資できる点が魅力。
- 成長市場に投資をしてキャピタルゲインを狙いたい人
- 資産分散を考えている人
- 中長期で安定した利回りを求める人
- 海外移住などを視野に入れている人
- インフレや円安への備えをしたい人
- 相続・資産承継を考えている人
物件価格の上昇や家賃収入などにより、中長期的な資産形成や、資産の分散を求める人に適した投資方法です。
成長市場に投資をしてキャピタルゲインを狙いたい人
経済成長が著しく、人口が増えて街づくりが進んでいる国では、不動産価格が上がる余地が大きく、将来的に値上がり益（キャピタルゲイン）が期待できます。
東南アジアではフィリピンやカンボジアの人口増加率が年1.3%と高く、今後も住宅需要の増加による価格上昇が見込まれます。
一方で、ベトナム（0.8％）やタイ（0.2％）のように人口増加が鈍化傾向にある国では、長期的に不動産需要が減少するリスクも考慮が必要です。
中東のドバイ（UAE）も人口増加と都市開発が進んでおり、不動産需要が急拡大しています。
東京と比べて坪単価がまだ半分程度と余地があり、2024年には約17万人もの人口が増加したことで、不動産市場の活性化につながっています。
このように「成長株」のような国・地域に投資して、数年後に売却益（キャピタルゲイン）を得たいと考える方には、海外不動産投資が向いています。
経済成長が著しく、人口増加や都市開発が進む国では不動産価格の上昇余地が大きく、将来的なキャピタルゲインが期待できます。
資産分散を考えている人
日本国内だけに資産を集中させている場合、円安やインフレによって資産価値が目減りするリスクがあります。
海外不動産を持つことで、国や通貨を分散でき、資産価値の減少リスクを抑えることにつながります。
たとえば米ドル建ての不動産を所有していれば、円安のときに円換算での資産価値が自然と増えますし、経済成長が続く新興国では現地通貨建てでも資産が値上がりする可能性があるため、いわば「二重のチャンス」を得られます。
さらに、日本と海外の不動産を組み合わせれば、一国の経済状況に左右されにくい安定した資産ポートフォリオ構築が可能です。
中長期で安定した利回りを求める人
海外不動産は場所によっては年間5〜7％程度の賃貸利回りを期待できることもあり、安定した収益を重視する人にとって大きな魅力です。
東南アジアや中東の一部では、日本よりも高い水準の賃貸利回りが一般的です。
たとえば、フィリピンでは1,000万〜2,000万円台の物件で年6％以上の利回りが期待でき、カンボジアでは平均5〜8％と、日本の平均（約2〜4％）を大きく上回ります。
UAEドバイでも平均総利回りは約4.87％、主要エリアや新興住宅地では8％前後の高利回りも見られます。
株式のように短期的な値動きに振り回されず、毎年安定した家賃収入を得たい方には、需要のしっかりしたエリアの海外不動産が向いています。
海外移住などを視野に入れている人
「将来は海外に住みたい」「老後は暖かい国で過ごしたい」と考えている方にとって、海外不動産は資産運用とライフプランの両方をかなえる手段になり得ます。
たとえば、マレーシアには長期ビザ発給プログラム（MM2H）があり一定の預金や収入要件を満たせば10年有効のビザの取得が可能です。
現在のMM2Hでは、不動産購入も要件の一つに含まれており、移住準備と資産形成を同時に進めやすい仕組みになっています。
また、ギリシャでは2014年導入のゴールデンビザ制度により、25万ユーロ（約4,000万円）以上の不動産投資を行った外国人に5年間有効（更新可）の居住権が認められます。
このように、不動産投資を通じて将来の住まいとビザを確保できる国は少なくありません。
「いずれは海外に拠点を持ちたい」と思う方には、資産を増やしながら移住の準備もできる方法としておすすめです。
インフレや円安への備えをしたい人
円の価値が下がった場合でも、ドルやユーロ建ての収入がある海外不動産を持っていれば、資産を守ることができます。
近年の円安で日本では物価が上がりやすい状況ですが、資産が円建てに偏っていると、その影響を直接受けてしまうことに。
一方で、海外不動産なら外貨建ての家賃収入を得られるため、円安時でも収益が減りにくいというメリットがあります。
円安局面では円換算の資産評価額も上がるため、資産防衛の観点から富裕層・高所得者層やグローバルに事業を展開する方にも選ばれています。
逆に円高になった場合でも、国内外で資産を分けて持つことで、全体として資産減少リスクを抑えることが可能です。
このように、インフレリスク対策のために通貨分散を図りたいという方にも海外不動産投資は有効です。
相続・資産承継を考えている人
海外不動産を所有していれば、子どもや家族に分散した形で資産を残すことができます。
国によっては相続税が存在しない、あるいは外国人投資家に有利な制度を用意している場合もあります。
例えばマレーシアやシンガポール、中国、ロシアなどは法的に相続税がなく、カナダやオーストラリアも過去に相続税を廃止しました。
こうした制度を活用して、相続税対策として海外不動産を利用するケースも見られます。
ただし、日本に住む相続人には海外資産にも日本の相続税が課税されることや、二重課税防止条約の有無によって税額控除が異なる点など、国際相続には専門的な知識が必要です。
将来を見据えてグローバルな視点で資産承継を考える方にとって、海外不動産は一つの有力な選択肢になるでしょう。
海外不動産投資はこんな人にはおすすめできない！
魅力の多い海外不動産投資ですが、誰にでもおすすめできる投資方法ではなく、現実的に考えて以下のような方にはハードルが高く、おすすめできません。
- キャッシュが1,000万円以上用意できない人
- これまでに投資経験が一度もない人
こういった場合は、まずは銀行融資が使える国内不動産投資などを検討された方が無難です。
キャッシュが1,000万円以上用意できない人
海外不動産投資では、日本国内の不動産投資と違い国内銀行の融資が基本的に使えません。
日本の金融機関にとって海外物件は担保価値が不明確でリスクが高いと見られるため、ローンを扱う銀行が少ないのです。
一部の銀行では海外不動産ローンを提供していますが、審査が厳しかったり金利が高めだったりと条件はシビア。
現地銀行も安定した収入証明を求めることが多く、外国人が借り入れるのは簡単ではありません。
そのため、海外不動産投資を行う場合はまとまった自己資金が必須です。
最低でも1,000万円以上のまとまったキャッシュを用意できない人には海外不動産購入は難しくなります。
物件価格自体は国にもよりますが、約1,000万円台から購入可能な物件もあるものの、マレーシアのクララルンプールやジョホールなどの人気の海外不動産投資国やエリアでは2,000万〜3,000万円台がボリュームゾーンです。
自己資金だけでこの金額を用意できないと、海外不動産投資を進めるのは現実的に難しいと言えます。
これまでに投資経験が一度もない人
海外不動産投資には、できれば国内外を問わず何らかの投資経験を積んでから取り組むのが望ましいです。
海外不動産投資は、為替の変動や国ごとの法律・商習慣、情報収集の難しさなど、初心者には分かりづらい要素が多くあるため、できれば国内外問わず何らかの投資経験を積んだうえで挑戦すべきです。
海外投資をしている人の多くは、すでに国内で不動産投資や資産運用を経験し、さらに利回りや値上がり益を狙ってステップアップとして海外に挑戦することがほとんど。
実際に、K-innovateにご相談いただき物件を購入検討される方で「投資経験がはじめて」という方はほとんどいらっしゃいません。
また、海外は日本ほど安全ではないため、投資未経験の状態からいきなり海外物件を購入すると、契約内容の把握不足によるトラブルや悪徳業者に騙されるリスクも高くなります。
たとえば、現地の契約書や法制度を十分理解しないまま進めてしまうケースや、利回り保証をうたう詐欺的な勧誘に引っかかるケースも報告されています。
このため、投資が初めての方にはまず国内で小規模な不動産投資や金融商品からスタートし、基礎体力をつけてから海外投資に挑戦することをおすすめします。
海外不動産投資で国を選ぶ際に見るべきポイント
投資先の国や地域を選ぶ際、利回りだけを見るのはリスキーです。
日本とは法規制・税制・政治情勢などが全く異なるため、それらを含めた総合評価で見極めることが重要です。
具体的に見ておきたい観点は次の通りです。
- 経済成長率・人口動態
- 法制度・投資の安全性
- 税制・コスト
- 賃貸需要・利回り
- 為替リスク
- 政治・社会の安定性
- ビザ・居住権制度
具体的にどのような点を見極めるべきかをくわしく見ていきましょう。
経済成長率・人口動態
経済が伸びていて、人口増加や都市化が進んでいる国ほど、不動産の需要は高まりやすい傾向にあります。
たとえば、東南アジアの新興国（マレーシア、カンボジア、インドネシア、フィリピン、ベトナムなど）は、近年どこも年5％前後の安定した経済成長を続け、都市開発も急ピッチで進んでいます。
カンボジアは年率5〜7％の成長を背景に不動産価格が着実に上がっており、若い労働人口の増加が将来の住宅・商業需要を押し上げると見られています。
フィリピンは人口約1億1,500万人のうち、なんと半数近くが25歳以下。国内消費が旺盛で住宅需要の拡大が今後も期待されています。
一方で、ベトナム（0.8％）やタイ（0.2％）のように人口増加が鈍化傾向にある国では、長期的な不動産需要減少のリスクも無視できません。
「人口ボーナス」がある国かどうか、あるいは人口減による需要悪化リスクがないかは、投資先選びでとても大切なポイントです。各国の人口予測や都市への人口流入も事前に確認しておきましょう。
外国人の不動産所有規制
国によっては、外国人が不動産を所有する際にルールや制限があります。
たとえばタイでは外国人は土地を購入できず、区分所有建物（コンドミニアム）のみ所有可能だけ可能。
ただし、一棟全体の49%までという所有比率制限があります。
フィリピンでも土地所有は認められておらず、コンドミニアムやタウンハウスなどの建物部分のみ購入可能。
全体の40％未満までという制限があります。
インドネシアは特に規制が厳しく、首都ジャカルタでは一戸建て購入に約8,700万円以上という最低価格要件が課されるなど、簡単には手が出せません。
基本的には外国人が直接海外に土地を所有することは難しく、長期リースや現地法人経由での取得が中心です。
一方、マレーシアは州によりますが外国人でも一定額以上であれば土地付き物件を100％所有権で登記できます。
カンボジアは土地は所有できませんが、2階以上の区分所有物件であれば外国人でも登記可能です。
このように各国でルールはさまざま。
購入を考える前に必ず調べ、自分の投資スタイルに合っているか確認することが大切です。
法制度・投資の安全性
その国の不動産に関する法律や制度がどれくらい整っているかも重要です。
権利の登記制度がきちんと機能しているか、売主による二重売買などのトラブルが起きにくい仕組みがあるかどうかは、しっかりと確認しましょう。
たとえば、マレーシアはイギリス系の土地登記制度を採用しており、外国人でも信頼性の高い登記が可能です。
土地と建物を所有できるフリーホールド物件、長期借地権付きのリースホールド物件がありますが、後者も更新が可能で大きな差はないとされています。
一方、制度が未整備な国では登記の不備や不正、開発業者の倒産による未完成物件のトラブルなども起こり得ます。
信頼できる登記制度と司法制度があるか、売買契約書の雛形や紛争解決の仕組みが整っているかなどを事前に確認しておくと安心です。
税制・コスト
不動産購入には税金や各種コストもかかります。
購入時の印紙税・取得税、保有中の固定資産税や都市税、売却時の譲渡益課税（キャピタルゲイン税）、さらに国によっては相続税や贈与税もあります。
たとえば、シンガポールでは外国人が住宅を買うと、物件価格の60％という高額な追加印紙税がかかります。
香港も同様に外国人に重い税負担があります。
一方でドバイ（UAE）は個人所得税やキャピタルゲイン税がなく、購入時の登記料（4％）程度と比較的軽めです。
また、日本との二重課税防止条約があるかどうかも重要。
条約があれば、外国で支払った税金を日本の確定申告で控除できるので収益の目減りを防げます。
表面利回りが高く見えても、税引き後に残る金額が少なければ意味がありません。
購入前にシミュレーションして、手取りベースの利回りで判断しましょう。
賃貸需要・利回り
不動産のリターンは、賃貸需要と利回りに大きく左右されます。
観光都市なら短期レンタル需要が強く、バリ島のようにAirbnbで年間15〜25％もの高利回りを狙える物件もあります。
一方、首都やビジネス都市では駐在員や富裕層の長期賃貸需要が安定していて、空室リスクが低い傾向にあります。
たとえば、カンボジアの首都プノンペンでは若い世代の都市集中化が進んでおり、住宅やオフィス需要が増加しています。
また、マレーシアのクアラルンプール中心部では、ビジネス需要や観光需要が強く、ショートタームレンタルでの運用が有利に働く傾向があります。
よって賃料も堅調です。
ドバイの新興エリアでは8％前後、ジャカルタでは7〜9％という高い利回りも可能です。
物件種別によっても利回りは異なり、高級住宅ほど利回りは低めだが資産価値が安定、経済成長とともに中間層向け住宅の賃料が伸びる市場では高級物件以外でも高利回りが得られる、といったケースもあります。
一般に管理費・税金等を差し引いたネット利回りで3〜6％程度あれば合格ラインですが、国によってはさらに上を狙える市場もあります。
候補地の平均利回りや空室率を調べ、自己使用の可能性も含めて「需要のある立地か」を見極めましょう。
為替リスク
海外投資では為替変動による収益の増減は避けられません。
米ドルやユーロ建ての資産は比較的安定していてリスクを抑えやすいですが、新興国通貨は変動が大きく、現地で好調でも円換算すると利益が減ることもあります。
逆に円安に振れれば利益が増えるチャンスにもなります。
カンボジアのように米ドルが流通している国は為替リスクが小さいというメリットもあります。
リスクを抑えたいならドルやユーロ圏、リターンを狙いたいなら将来通貨高も期待できる新興国、といった選び方もポイントです。
政治・社会の安定性
政治や社会の安定度も、不動産投資の安全性に直結します。
不安定な国では、突然規制が変わったり外国人投資家が不利になるリスクもゼロではありません。
治安が悪ければそれだけ管理コストや空室リスクも増えます。
たとえば、政権交代や法律変更が頻繁な国では、予期せぬルール改正で外国人の所有権が制限される可能性もあります。
一方で、世界中から投資マネーが集まる国はたいてい政治も安定していて、投資保護の仕組みが整っています。
「カントリーリスク」が低い国かどうかは必ずチェックしましょう。
具体的には、近年の政情（選挙や政権の安定度）、内戦やテロなどのリスク、反政府デモの有無、汚職の蔓延度、そして不動産関連規の透明性などを調べます。
例えばマレーシアやドバイは政情が安定して治安も良く、投資先として人気があります。
逆に一部の新興国では開発ブームの裏で汚職や暴動リスクが指摘されるケースもあります。
候補国の政治状況や治安はニュースや現地情報をチェックし、必要なら現地視察や専門家のアドバイスを受けるのがおすすめです。
ビザ・居住権制度
その国でのビザや居住権制度も確認しておきましょう。
不動産投資で「ゴールデンビザ」が取得できる国もあり、一定額以上の投資で長期滞在ビザや永住権が得られます。
ポルトガルやギリシャは不動産投資で居住権を得られる国として有名です。
タイも投資家向け長期ビザを発行していますし、マレーシアの「MM2H（マレーシア・マイ・セカンドホーム）プログラム（※こちらは資産・収入などが主な要件）」も人気です。
「将来その国に住みたい」「セカンドホームとして利用したい」と考える方にとって、投資＋居住権のメリットは大きいでしょう。
たとえ物件が思ったほど値上がりしなくても、長期滞在権という価値を得られれば満足度は高いはずです。
海外不動産投資におすすめの国5選
海外不動産投資先として注目されている国は色々とあるため、一概に「ここが良い」とは言い切れません。
はじめて海外不動産投資をされるという方に良いのが、マレーシアをはじめとする東南アジア諸国です。
理由は国ごとに後述していますが、GDP成長率が高い成長市場であるという点や、日本から近いため現地を見に行きやすいという点、移住先としても人気があるという点から人気が高くなっています。
K-innnovateがこれまでご紹介させていただいた物件のほとんどがマレーシア、カンボジア、インドネシアなど東南アジアの国々です。
マレーシア
マレーシアは東南アジアでも経済規模が大きく、近年GNI（国民総所得）の成長率が著しい国です。
不動産市場でも首都クアラルンプールはもちろん、ジョホールバルやペナン島など主要エリアで経済発展に伴い不動産価格が上昇しています。
キャピタルゲインも期待できる投資先です。
治安が比較的安定している点や、英語が通じる点や、医療水準が高いという点から、長期滞在先・移住先としても人気の国です。
マレーシアには長期ビザ発給プログラム（MM2H）があり一定の預金や収入要件を満たせば10年有効のビザが取得できるという点も要因の1つでしょう。
実際に、一般社団法人ロングステイ財団が2023年に行った「ロングステイ希望国・地域2023」によれば、ロングステイ希望国の1位はマレーシアとなっています。
継続して1位はマレーシアとなりました。ロングステイ希望国トップとしてのイメージの定着により評価されていることに加え、最近ではマレーシアでのインターナショナルスクールへの進学など、グルーバル教育の渡航先として急速に人気が高まっています。
また、2006年から2023年までに行われた15回の調査すべてでロングステイ希望先としてマレーシアが1位を獲得しています。
一方で、外国人による不動産購入には最低価格規制があります。
州ごとに異なりますが、クアラルンプールでは原則100万リンギット（約3,500万円）以上の物件しか購入できません。
また、州によっては土地付き物件が買えない場合もあります。（※たとえばセランゴール州では外国人は土地所有権を取得不可）
加えて近年は海外資金流入による不動産高騰を抑えるため、印紙税の引き上げや住宅ローン規制などの措置も取られています。
経済規模が東南アジアでも大きく、GNI（国民総所得）の成長率が著しいという点や政治情勢の安定している点、移住人気が世界的にみて高いという点から、中長期的に安定的な物件価格上昇が見込める点がメリットであるため、十分な資金に余裕がある富裕層・高所得者から人気の国です。
K-innovateでもさまざまな国の物件情報をご紹介しておりますが、引き合いが最も高いのがマレーシアの不動産です。
カンボジア
カンボジアは若い人口構成と高い経済成長率が魅力の国で、「アジア最後のフロンティア」とも称される注目市場です。
人口増加率は東南アジアの中でも高い水準で、都市部ではインフラ開発とともに不動産需要が急拡大しています。
特に首都プノンペンでは近年コンドミニアム建設ラッシュが起き、賃貸利回りも約4〜5％程度と高い水準です。
また、カンボジアの魅力は通貨リスクの低さにあります。
国内では米ドルが事実上の基軸通貨として流通しており、不動産取引も米ドル建てで行われるケースが多いです。
そのため為替変動による収益目減りが少なく、海外不動産投資家にとっても為替リスクが少ない点が魅力。
一方で注意点もあります。
プノンペンのマンション市場は供給過剰気味とも言われている点です。
世界経済の不透明感や現地銀行の高金利も相まって販売が伸び悩む傾向にあることや、竣工遅延や完成後の空室リスクも検討する必要があります。
また、カンボジア人自体の平均所得はまだ低く、高級コンドミニアムの主な購入層は中国や台湾など海外投資家です。
そのため景気変動による海外需要の影響も受けやすい点は留意しましょう。
権利面では、外国人の土地の直接所有は不可ですが、区分所有権は認められています。
ただし、1階部分など土地に接する部分は区分所有権の対象外になるため、基本は高層階物件への投資となります。
米ドルで高利回りを狙える反面、市場を読む目と物件選択の慎重さが要求されるため、海外不動産投資中上級者向けの市場と言えるでしょう。
それでも開発途上の現在だからこそ得られる利益機会も大きく、リスク管理しつつ挑戦したい富裕層・高所得者層には魅力的な国です。
インドネシア
インドネシアは約2.7億人の人口を抱える東南アジア最大の市場です。
若年層比率も高く将来性のある国です。
経済成長率は豊富な資源（鉱物・農業・海洋）や、人口ボーナスによる消費や住宅需要の拡大に支えられ5％前後を維持しています。
不動産投資の観点では、賃貸利回りが東南アジアの中で高い国の一つです。
都市部ジャカルタの表面利回りは平均7〜9％程度で、特に中間所得層向け住宅やサービスアパートメントで高い利回りが期待できます。
観光需要も高く、バリ島ではリゾート物件を短期貸しすることで2桁%の利回りが得られるケースもあります。
また、政府が進める歴史的プロジェクトとして、首都機能のカリマンタン島「ヌサンタラ」への移転計画があります。
2024年以降段階的に新首都への遷都が進められ、大規模なインフラ開発や住宅開発が予定されています。
この「ヌサンタラ」関連の不動産需要も新たな投資チャンスとして注目されています。
一方で、注意すべきはインドネシアの複雑な不動産規制です。
外国人が物件を購入するには様々な制約があり、基本的にコンドミニアムなど区分所有物件しか直接購入できません。
戸建住宅や土地の取得は認められておらず、ジャカルタでは外国人が住宅を買う場合には高額な最低価格条件（たとえば戸建てで100億ルピア以上）が課されます。
また、行政手続きや許認可にも時間がかかるため、信頼できる現地パートナーの存在が必要不可欠。
不動産登記制度も日本ほど整ってはおらず、不動産ディベロッパーから直接購入する際も弁護士など専門家を入れて手続きを進める必要があります。
このようなハードルはいくつかありますが、大きな市場ゆえのリターンの高さは魅力的です。
長期的に見れば不動産価値の上昇も期待でき、成長性に投資をしたい富裕層・高所得者層にはインドネシアは外せない海外不動産投資の国候補先と言えるでしょう。
タイ
タイは東南アジアでも外国人投資家に人気の高い国で、日本人にも馴染み深い投資先です。
バンコクやタイの主要リゾート地の不動産取引には日系の不動産エージェントも多数参入しており、日本語で安心して購入相談や管理委託ができる環境が整っている点も魅力。
税制面でも比較的優遇されており、例えば個人が不動産売却益を得ても日本のような厳しい譲渡所得税はありません。（※一定の一律率で源泉徴収される形です）
固定資産税も物件評価額に対し年0.02〜0.1%程度と低く、保有コストは小さいです。
賃貸利回りはバンコク中心部のコンドミニアムで表面利回り4〜5％前後が一般的で、中古の実質利回りでは5〜7%に達する物件もあります。
このように資産としての安定感が魅力のタイですが、、爆発的な高利回りや大幅値上がりはあまり期待できない市場でもあります。
なぜなら、バンコクの都心部では近年コンドミニアム供給が増え、価格競争が起きてしまっているためです。
また、新興国とはいえ都市インフラや土地代は既に上昇しており、物件価格水準は東南アジアでも高めです。
そのため、購入直後に大きなキャピタルゲインを得るのは難しく、むしろ堅実なインカムゲイン狙いの長期投資向きの国と言えます。
外国人は前述のとおりコンドミニアムの49%までしか所有できず、土地は通常では購入できません。
ただし近年、タイ政府は富裕層誘致策として、タイ内務省が設定する条件を満たした上で、かつ指定された経済分野に4,000万バーツ（約1.4億円）以上を投資した外国人に1ライ（約1,600㎡）まで土地購入を特例許可する制度も打ち出しています。
政策的には海外マネー歓迎の姿勢が伺えます。
まとめると、タイは、日本人にとって安心感のある取引環境と安定収益を求める方に向いています。
日本人相手の詐欺的商法も他国に比べれば少なく、はじめての海外不動産投資先として選ぶ方も多い国です。
フィリピン
フィリピンは東南アジアの中でも高い人口増加率と経済成長率で、不動産市場もそれに伴い拡大しています。
特に首都マニラ首都圏（メトロ・マニラ）は人口約1,400万人の巨大都市圏で、近年は地下鉄建設や新空港計画、大型商業施設開発などインフラ整備が急速に進行中です。
若く英語が堪能な労働力が豊富なため、BPO産業（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）なども発展し、都市部のオフィス需要・住宅需要が高まっています。
賃貸利回りはマニラのコンドミニアムで約5〜6％程度。
経済成長に伴う家賃上昇や稼働率向上、物件価格の上昇によるキャピタルゲインも期待できます。
フィリピンも外国人は土地を所有できないため、投資対象はコンドミニアム（一棟の40%まで）や長期賃借権付きの戸建て（あまり一般的ではありません）になります。
不動産ディベロッパーとしてはフィリピン大手や日系も参画しており、購入自体は比較的安心ですが、コンドミニアムの建設遅延リスクには注意が必要です。
新興国ゆえにプロジェクトが予定通り完了しないケースもあり、コロナ禍でも引き渡し延期が多発しました。
通貨ペソの為替リスクも無視はできません。
近年ペソは対円で不安定な動きを見せており、インフレ率も高いため長期目線では実質金利や通貨価値が目減りする懸念もあります。
ただしその分金利が高く預金利息も付くため、現地での運用次第ではカバー可能です。
まとめると、フィリピンは人口ボーナスと経済成長による不動産需要増を取り込みたい人に適した国です。
今後も都市化が進み不動産価格上昇が見込める一方、法制度や市場の整備は発展途上な部分もあります。
信頼できるデベロッパー物件を選び、弁護士を交えて契約するなどリスク管理を徹底しましょう。
海外不動産投資をお考えならK-innovateに相談！
海外不動産投資は知識や現地訪問経験が豊富な方であっても判断を誤ってしまう国内不動産投資よりもレベルの高い投資。
それ故に成長市場に投資することによる大きな利回りや売却益（キャピタルゲイン）が魅力です。
そのため、物件購入の際には海外不動産販売実績豊富なプロに相談するのが安心です。
当社K-innovate株式会社はマレーシアやインドネシア、カンボジアなどアジア新興国の不動産を中心に、豊富な物件情報とサポート体制を提供しています。
現地のデベロッパーと直接提携している物件も多く、また現地不動産会社とも緊密に連携を取りながら、最新の物件をご紹介できます。
そのため市場に出回る前のキャンセルユニット情報をいち早く入手したり、他社では扱えないユニークな物件もご案内可能です。
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契約自体は各国の契約書をもとに現地弁護士を交えて進めますが、一般的に他社では仲介手数料5〜10%程度かかるところ、当社は手数料約3%と良心的な水準でご案内しています（※詳細は個別相談時にご説明いたします）。
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