近年、資産分散やインカムゲイン獲得を目的に海外不動産投資への関心が高まっています。
特に日本の低金利や国内市場の先行き不安（少子高齢化など）を背景に、富裕層・高所得者層を中心に国外への資産配分を検討する動きが増えています。
また、日本国内で既に不動産を所有し運用している投資家が、新たな収益機会や資産防衛策として海外不動産に目を向けるケースも多くなっています。
では、実際に海外の不動産を購入するにはどうすればよいのでしょうか。
本記事では、海外不動産の購入方法からメリット・リスク、税金のポイント、人気の国や投資に向いている人の特徴まで、海外不動産販売実績150件、総額30億円以上のK-innovateが分かりやすく解説します。
K-INNOVATE株式会社は創業1985年の柏野経営グループを母体に持つ海外不動産投資の専門企業です。マレーシアやカンボジアなどの優良物件を、投資・移住など目的に応じてご提案。現地の信頼できる事業者と直接提携し、購入後も建築状況の確認や物件管理、家賃入金、売却まで一貫してサポートします。
海外不動産の購入方法は2パターン
海外で不動産を購入する方法は大きく分けて次の2つがあります。
- 現地で直接不動産を購入する
- 国内の不動産仲介業者を通じて購入する
それぞれどのような方法かどうかを見ていきましょう。
現地で直接不動産を購入する
現地の不動産会社や売主と直接やり取りして契約を進める方法です。
実際に現地に赴いて物件を見学でき、売主との細かな条件交渉もしやすいというメリットがあります。
また、日本の仲介会社経由では紹介されていないような幅広い物件の中から選べる点も魅力です。
一方で、言語や法律の壁が大きなハードルとなります。
十分な知識がないまま現地で直接交渉すると、法外な手数料を請求されたり、契約プロセスでトラブルが生じたりする恐れがあります。
そのため、信頼できる通訳や現地の専門家（不動産エージェント、弁護士など）を確保し、サポートを受けながら進めることが重要です。
国内の不動産仲介業者を通じて購入する
日本国内に拠点を置く不動産仲介会社を介して、海外の物件を購入する方法です。
日本の仲介会社が海外現地の不動産ディベロッパー（開発業者）と提携契約を結び、日本人向けに海外物件を販売します。
K-innovateも現地の不動産ディベロッパーと直接提携し、マレーシアを中心に物件を紹介・販売を行なっております。
この方法のメリットは、日本人スタッフに日本語で相談できる安心感や、契約手続き・現地調整のサポートが受けられる点です。
はじめての海外不動産購入でも、言葉の心配なく進められますし、仲介会社側で投資対象として安全性の高い物件を選定して紹介してもらえるため、リスクヘッジにもなります。
ただし、仲介手数料やサポート費用が追加で発生することが多く、現地で直接契約する場合に比べてコストが高くなる可能性があります。
一般的には5％〜10％程度かかることが多いようですが、K-innovateは基本3％で対応しています。
一方で、K-innovateの場合は現地のデベロッパーや不動産業者に依頼し、最新のキャンセルユニット情報や有望な物件情報を優先的に提供してもらえる体制を整えているため、タイムリーに有力情報を入手することが可能です。
海外不動産の購入が注目されている理由
海外不動産投資が近年注目されているのは以下のような理由からです。
- 継続的な値上がりが期待できる市場が多い
- 人口増加エリアでは安定した賃貸需要が見込める
- 資産分散でリスクを抑える動きが広がっている
それぞれくわしく見ていきましょう。
継続的な値上がりが期待できる市場が多い
経済成長や都市開発が活発な国・地域では、不動産価格が長期的に上昇する傾向があります。
特に東南アジアのような新興国を中心に、人口増加やインフラ整備に伴って住宅需要が高まり、不動産価格が上がり続けている市場が少なくありません。
たとえばフィリピンでは、2024年第4四半期の住宅価格が前年同期比+6.7%・前期比+5.3%の上昇を記録するなど、堅調な値上がり傾向があります。
こういった市場成長の背景には経済回復や住宅ローン金利の安定、都市部での住宅需要増加など複数の要因があり、主要都市マニラやセブ、ダバオ等ではコンドミニアムや戸建て住宅の需要が引き続き高水準です。
また、これから大規模インフラの整備や国際イベント開催を控えているような都市では、更なる地価上昇が見込まれるため、キャピタルゲイン（売却益）を狙った投資対象としての魅力が高まっています。
人口増加エリアでは安定した賃貸需要が見込める
若い世代が多く、都市への人の流入が続く国・都市では、賃貸マーケットが活発で、長く安定した家賃収入につながりやすくなります。
日本に比べて表面利回りが高い市場も少なくなく、インカムゲイン重視の方にとっては大きな魅力となっています。
とりわけ東南アジアのように人口増加率が高く平均年齢の若い地域では、慢性的な住宅不足が背景にあり、空室リスクが抑えられるぶん、賃料の下支えも効きやすい環境です。
購入した物件を賃貸に回せば、現地通貨建ての収入が定期的に入ってきて、ローンや維持費を差し引いた後にも手元にしっかり利益を残せる可能性が高くなります。
資産分散でリスクを抑える動きが広がっている
世界的に先行きの読みにくさが増すなか、国や通貨を分けて資産を持つことは、とても合理的なリスク管理の手法です。
海外不動産は、国内の景気や円相場の影響を受けにくく、インフレ対策としても有効です。
日本だけに資産を置いていると、円安や国内景気の停滞で評価が目減りすることがありますが、地理・通貨の両面で分散された海外不動産を組み込むことで、そういったショックを和らげることができます。
いわゆる「卵を一つのカゴに盛らない」という考え方が重要であり、ある地域のリスクが他で相殺される効果が期待できる資産分散ニーズの高まりも、海外不動産への注目を後押ししている要因の1つです。
海外不動産を購入する前に注視すべきリスク
魅力的な海外不動産投資ですが、国が違うことにより日本国内の投資にはない以下のようなリスクも伴います。
- 為替変動のリスクがある
- カントリーリスクがある
- 情報の偏りや不足による判断ミスのリスクがある
購入後に後悔しないためにも、事前にリスク要因を把握し、それぞれ対策を講じたり、最悪のケースで損をしないようなシミュレーションを行なっておくことが重要です。
為替変動のリスクがある
海外の物件は現地通貨で売買されるため、円高・円安の動きがそのまま購入価格や将来の売却額、さらには家賃収入にまで影響します。
為替は日々動いており、各国の政治や経済のニュース次第で外貨の価値が下がると、円に換算したときの資産評価も相対的に目減りしてしまうことがあります。
為替レートは数十年先まで予測することは難しく、動き方によってはプラスにもマイナスにも振れます。
たとえば、1ドル＝100円のタイミングで米国の物件を取得し、その後1ドル＝80円まで円高が進めば、円ベースの評価額や家賃は結果として20％下がる計算です。
逆に円安になれば追い風になるケースもありますが、為替差損が出て想定より利益が伸びない、あるいは赤字になる可能性は常に頭に置いておきましょう。
対策としては、外貨預金や為替予約の活用を検討したり、購入タイミングを見極めたり、現地通貨建てで資金運用するなどが考えられます。
カントリーリスクがある
カントリーリスクとは、投資先の国や地域固有の政治・経済・社会情勢の変化に伴うリスクの総称です。
具体的には、具体的には、政権の交代で方針が変わる、法律が改正される、景気が急ブレーキを踏む、治安が悪化する、自然災害が発生するなどが該当します。
海外不動産投資では、こうした国ごとの事情が投資成果に大きな影響を及ぼす可能性があります。
たとえば、外国人による不動産所有を制限する規制が突然導入されたり、非居住者への課税強化や税制改正が行われたりすると、それまで想定していた運用計画が狂ってしまうおそれがあります。
実際に、「外国人でも自由に不動産を所有できる」と説明され購入したものの、後から現地では外国人名義での所有に制限があり現地法人の設立が必要と判明した事例や、非居住者への課税強化による税率引き上げが急遽実施され、当初の収支計画が大幅に悪化するといったケースも。
また、カントリーリスクは海外だけの話ではなく、日本にも存在します。
税制改正は頻繁に行われ、人口減少や政治の不安定化などは長期的な課題です。
さらに、日本は地震・台風・津波など自然災害リスクが世界でも突出して高く、不動産投資において大きな影響を与える可能性があります。
このように、日本を含め国によって固有のカントリーリスクが存在します。
カントリーリスクは不動産の資産価値や出口戦略に直結するリスクなため、進出先の国の政治・経済ニュースには常にアンテナを張っておくことが重要です。
加えて、日本のカントリーリスクを避けるために海外不動産を組み合わせ、複数国に分散投資することでリスクヘッジを図るという考え方も有効です。
情報の偏りや不足による判断ミスのリスクがある
海外では、日本のように不動産情報が透明性高く公開されていない国も珍しくありません。相場感や物件の細かな状態、過去の取引履歴など、意思決定に必要な情報が取りづらいことがあり、慣れない市場で手がかりが少ないまま進めてしまうと、判断を誤りやすくなります。
現地の事業者からの説明だけをそのまま受け取ると、どうしても情報が一方向に寄りがちで、不完全なデータに基づく評価になってしまうリスクがあります。
とくに海外が初めての方は、誤解を招く説明や不正確な資料を提示され、高額な手数料を支払ってしまったり、不利な条件で契約してしまったりする例も。
こうしたリスクを小さくするには、情報源を1つに絞らないことです。
複数のルートからデータを集め、可能なら現地視察で自分の目でも確かめ、必要に応じて第三者機関の調査や専門家のセカンドオピニオンを取り入れましょう。
もしくは、信頼できる日本の海外不動産投資のパートナー（仲介会社や管理会社など）を見つけ、最新の市況や法制度について正確な情報を継続的に受け取れる体制を整えることで、リスクを抑えることができます。
海外不動産を購入するならどの国・エリアがおすすめ？
海外不動産投資において、日本の富裕層・高所得者層に人気が高いのが以下のような東南アジアの国々です。
その中でもK-innovateにご相談される方でご購入される方が多いのが以下の3つの国です。
- マレーシア
- カンボジア
- インドネシア
どのような点が人気なのかをくわしく解説します。
マレーシア
政治的に安定しており経済成長も堅調なマレーシアは、海外不動産投資先として日本人にも特に人気の国です。
首都クアラルンプールを中心に不動産開発が盛んで、各地で大型プロジェクトが進行中です。
近年のGDP成長率は年4〜6%程度の高い水準で推移しており、今後も安定した成長が続くと予測されています。
また、外国人による不動産投資を受け入れる制度が整っているのも魅力で、一定の条件（物件価格の下限など）を満たせばコンドミニアムなどを購入可能です。
実際、マレーシアでは外国人でも区分所有権の物件を取得でき、州ごとに定められた最低購入価格以上であれば自由に不動産を購入できます。
英語が公用語の一つとして広く通じるためコミュニケーション面でもハードルが低く、長期滞在ビザ制度（MM2H＝マレーシア・マイ・セカンド・ホーム）を活用して移住目的で購入するケースも多いです。
温暖で過ごしやすい気候、物価の安さや治安の良さも相まって、マレーシアは日本人が「移住したい国」ランキングで13年連続1位に選ばれるなど根強い人気を誇ります。
クアラルンプール市内のブキッ・ビンタン地区（繁華街）やモントキアラ地区（日本人居住者の多い高級住宅地）をはじめ、観光地として有名なペナン島、シンガポールに隣接したジョホールバルなど、多彩な投資有望エリアが存在します。
実際にK-INNOVATEでもマレーシアの現地ディベロッパーと直接提携しており、有望な不動産投資物件を多数紹介しています。
カンボジア
カンボジアは近年の経済成長率が東南アジアでもトップクラスで、不動産価格の上昇も著しい国の一つです。
今後も年率7%前後の経済成長が見込まれており、それに伴って不動産価格も長期的に上昇が期待できます。
首都プノンペンでは高層ビルの建設ラッシュが続き、「高度経済成長の真っ只中」にあります。
人口約1,600万人のうち平均年齢は25歳程度と非常に若く、労働生産人口の増加により賃貸需要も高まっている点が魅力です。
特にプノンペンの都心部や、観光客で賑わうシェムリアップといった都市では国内外からの賃貸ニーズが旺盛で、購入した物件を貸し出してインカムゲインを得る戦略にも適しています。
さらにカンボジアならではのメリットとして、自国通貨リエルと並び米ドルが広く流通する経済圏であることが挙げられます。
不動産の売買代金や賃料も米ドルでやり取りでき、外国人投資家でも現地で米ドル建ての銀行口座を開設可能です。
このため、日本人投資家にとって為替変動リスクを比較的抑えやすい点も大きな魅力です。
カンボジアの不動産市場は外国人に開かれており、区分所有マンション（コンドミニアム）であれば外国籍でも購入が認められています。（※ただし土地そのものの所有は不可などの制限あり）
実際にK-innovateでもプノンペン中心部のコンドミニアム物件をご紹介しています。
インドネシア
インドネシアは人口約2.7億人（世界第4位）、国土面積も日本の約5倍に及ぶ東南アジア最大の国です。
平均年齢も29歳と非常に若く、今後数十年間にわたって労働人口の増加による人口ボーナス期が続くと予想されています。
若年層が多く安定した経済成長を背景に、国内消費市場が拡大しており、不動産需要も長期的な増加が見込まれる注目の国です。
実際、インドネシアは近年ASEAN主要国の中でも高い経済成長率を維持しており、海外からの直接投資も規制緩和に伴い増加傾向にあります。
また、石油・天然ガス・石炭などの豊富な天然資源に恵まれ、島の数は世界最多という海洋国家でもあるため、水産資源や観光資源も含め多面的な発展が期待できます。
投資エリアとしては、政治経済の中心地である首都ジャカルタや、世界的リゾート地として知られるバリ島が特に人気です。
ジャカルタでは都市インフラ整備や都市再開発が進み、オフィス需要や高級住宅需要も高まっています。
バリ島は外国人観光客にも絶大な人気を誇り、欧米や豪州からの長期滞在者も年々増加。
グアムと比べても4倍近い数の観光客が訪れるとも言われるバリ島では、ヴィラやコンドミニアムへの投資を通じて高い賃貸利回りを狙うことも可能でしょう。
一方で、インドネシアには外国人の不動産購入に一定の規制があります。
外国人は個人名義で土地の所有権を取得できず、基本的には建物も含めて「所有権（フリーホールド）」はインドネシア人にしか認められていません。
外国人が不動産を取得する場合、「使用権（リースホールド）」と呼ばれる長期賃借権に基づき最大80年程度の利用権を得る方法や、現地に法人を設立して法人名義で購入する方法などが合法的な手段となります。
たとえば、インドネシア在住の外国人であれば個人で使用権付き物件を購入でき、初回30年＋延長20年＋さらに延長30年で計80年の使用が可能です。（※地域ごとに物件の最低価格要件あり）
こうした条件を満たせば投資自体は十分可能であり、実際多くの外国人投資家がコンドミニアムなどを購入し賃貸運用しています。
K-innovateでもインドネシアの有望物件（バリ島やロンボク島のリゾート物件など）をご紹介しており、現地事情に詳しいスタッフが購入手続きから運用までサポートしています。
海外不動産の購入する場合、税金はどうなる？
海外不動産を購入する際には、その物件が所在する国での税金と、日本国内での税金という2つの観点を考える必要があります。
それぞれ、どのような税負担が発生するのか見てみましょう。
物件がある国での税金
まず、購入対象となる不動産が所在する国・地域において、その国の法律に基づいた税金が課されます。
具体的にかかる税金の種類や税率は国によって様々ですが、一般的には次のような税金が挙げられます。
- 不動産取得税：不動産を取得（購入）した際に物件価格に応じて課される税金。国によっては印紙税や登録税に相当するものと一体化している場合もあります。
- 印紙税：売買契約書や権利書などの文書を作成する際に課される税金。契約金額に応じて定額または定率で課税されることが多いです。
- 登録免許税（登記料）：不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記を行う際にかかる税金や公的手数料。登録手続きの種類や物件評価額によって金額が決まります。
※上記は一例であり、国によって呼称や課税方法が異なります。
たとえば、アメリカでは購入時に州ごとの固定資産取得税やタイトル登録費用が発生し、シンガポールでは印紙税に加え追加印紙税（外国人追加印紙税）があります。
事前に対象国の制度を調べ、どのような初期費用・税コストがかかるか把握しておきましょう。
日本国内での税金
海外不動産を購入するだけであれば、日本国内で特別に課税されることはありません。
しかし、購入後にその不動産から収入を得たり、売却して利益を得たりした場合には、日本においても次のような税金が課されます。
所得税（不動産所得）
購入した海外物件を賃貸運用して家賃収入を得た場合、日本の所得税法上は不動産所得として申告・課税対象になります。
日本の居住者は全世界所得課税の対象となるため、たとえ海外で得た家賃でも日本での確定申告が必要です。
なお、現地国でも所得税等が課税されている場合は、二重課税を調整するための外国税額控除を受けることができます。
譲渡所得税（売却益に対する税金）
海外不動産を売却して利益（キャピタルゲイン）が出た場合、その譲渡所得に対して日本でも課税されます。
日本の居住者が海外不動産を売却して得た譲渡益は、日本の所得税・住民税の課税対象となり、他の所得と分離して税率が計算されます。（不動産の所有期間が5年超なら長期譲渡所得20.315%、5年以下なら短期譲渡所得39.63%の税率※復興特別所得税含む）
こちらも現地で譲渡益課税がある場合、外国税額控除により日本側の税負担が調整されます。
贈与税・相続税
贈与税・相続税：海外不動産を売却して利益（キャピタルゲイン）が出た場合、その譲渡所得に対して日本でも課税されます。
日本の居住者が海外不動産を売却して得た譲渡益は、日本の所得税・住民税の課税対象となり、他の所得と分離して税率が計算されます。（不動産の所有期間が5年超なら長期譲渡所得20.315%、5年以下なら短期譲渡所得39.63%の税率※復興特別所得税含む）
こちらも現地で譲渡益課税がある場合、外国税額控除により日本側の税負担が調整されます。
海外不動産の購入が向いている人の特徴
海外不動産投資は魅力が大きい一方でリスクもあるため、誰にでも無条件でおすすめできるものではありません。
ご自身の投資目的や資金状況などを踏まえて、適しているかを検討する必要があります。
一般に、次のような特徴に当てはまる人は海外不動産の購入に向いていると言えます。
- 自己資金で海外不動産を購入できる資金力がある人
- 海外に移住したいと考えている人
- 海外生活に馴染みがあり、現地事情に理解がある人
それぞれどのような人が向いているのか、くわしく見ていきましょう。
自己資金で海外不動産を購入できる資金力がある人
海外不動産の購入は基本的に現金（一括）での支払いが必要になるケースが多いため、十分な自己資金を用意できる人が向いているとされます。
日本の金融機関は海外不動産を担保に融資することはほとんどなく、また海外の銀行からローンを受けるのもハードルが高いため、購入資金を自分で用意できるかどうかが重要です。
仮に海外銀行で融資を受けられたとしても金利が高く、物件価格の50〜60%程度までしか借り入れできないこともあります。
こうした理由から、海外不動産投資を行うには少なくとも1,000万円以上の現金を出せる資金力が必要です。
海外不動産投資に適しているというよりは、ある程度の資金力は海外不動産投資を行う上で必須条件と言い換えても良いかもしれません。
海外に移住したいと考えている人
将来的に海外での長期滞在や移住を視野に入れている人も、海外不動産の購入に向いています。
お気に入りの国・都市に自分の不動産を持つことで、現地での安定した住まいを確保できるだけでなく、資産としての価値も期待できます。
国によっては一定額以上の不動産を購入することで永住権や長期ビザ取得の要件を満たす場合もあります。（例：スペインでは50万ユーロ以上の不動産購入で永住権取得が可能になる制度があります）
東南アジアでもマレーシアのMM2Hプログラムのように、投資家向けの長期滞在ビザ制度を設けている国があります。
こうした制度を活用すれば、投資と実益（居住権）を兼ねることができ、将来海外移住を考えている人には一石二鳥と言えるでしょう。
ただし、不動産購入によるビザ・永住権取得には追加条件（一定期間の居住など）が課される場合もあるため、その国における制度の詳細は確認が必要です。
海外生活に馴染みがあり、現地事情に理解がある人
海外不動産投資は、日本とは異なる文化・商習慣の中で行う必要があるため、海外生活の経験があり現地事情に通じている人に向いています。
たとえば帰国子女で幼少期から海外で生活した経験がある方や、現在すでに海外在住でその国の言語・文化に慣れている方は、現地でのコミュニケーションや取引プロセスをスムーズに進めやすいと言えます。
また、海外の情報を扱う仕事をしている人や、現地に信頼できるパートナー（友人・知人や現地企業など）がいる人も有利です。
実際、海外不動産投資に向いている人として「海外に在住経験がある人」「海外の情報を日常的に扱っている人」「現地に頼れるパートナーがいる人」などが挙げられます。
こうした条件に当てはまる人は、言葉や文化の違いによるストレスが少なく、物件選びや交渉でも落ち着いて対応できる傾向があります。
一方で、日本から出たことがなく海外旅行の経験もほとんどない場合、現地の商習慣の違いや想定外のトラブルに戸惑うことも多くなるため注意が必要です。
そういった方は、K-innovateのような日本に拠点を持つ海外不動産仲介会社などに相談し、サポートをつけながら不動産購入を行った方がトラブルになりにくく安心です。
目的やリスクを考慮して、海外不動産の購入を検討しよう
海外不動産投資は、高い利回りや、高い売却益、資産分散効果など魅力が多い一方、為替や法制度の違いといったリスクも多く内包しています。
大切なのは、自分の投資の目的（キャピタルゲイン狙いかインカムゲイン狙いか、将来の移住先確保か 等）やリスク許容度を見極めた上で、最適な国・物件を選ぶことです。
とくに経済発展が著しい東南アジア諸国は今後も不動産価値上昇が期待されるエリアですが、国によって法規制や市場動向が異なるため、現地情報の収集と専門家の助言が欠かせません。
物件価格が比較的安価で日本人の移住先としても人気のマレーシアなど、東南アジアの国々は引き続き海外不動産投資先として有力です。
同様に、インドネシアやカンボジアも若い人口構成と高成長を背景に魅力的な市場となっています。
こうした国での海外不動産投資に興味がある方は、ぜひその国に明るい海外不動産仲介会社や、海外不動産投資のコンサルタントに相談しながら検討を進めてみてください。
海外不動産投資のパートナー選びにおいては、現地ディベロッパーと直接繋がり豊富な情報網を持つ会社を選ぶことが成功の鍵となります。
たとえばK-innovateは、東南アジア各国の有力デベロッパーや不動産事業者と直接契約を結んでいるため、建築状況の確認から物件管理のサポートまで万全の体制を整えています。
仲介業者など中間に余計なプロセスが入らない分、キャンセルユニット（予約取消しで再販売となった割安物件）の情報をいち早く入手できたり、市場に出回りにくい特徴的な物件を取り扱えたりする強みがあります。
また、社内手続きに時間を要する大手と異なりフットワークが軽い小規模企業ならではの素早いレスポンスも強みです。
現地から新しい投資情報が入れば即座にメールマガジンで発信するなど、スピーディーな情報提供を心掛けています。
実績面でも、累計相談件数399件以上、セミナー参加者6,000名超、販売物件数150件超、販売実績総額30億円以上（2025年時点）と多くの富裕層・高所得者層の方のサポートを行なってきました。
マレーシアやインドネシア、カンボジアなど東南アジアにて海外不動産投資や海外不動産の購入、移住などを検討したいという方はK-innovateまでご相談ください。
【無料の個別WEB相談（30分）】も随時行なっております。
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