日本の不動産市場では得にくい高いリターンを求める富裕層や高所得者層にとって、海外不動産投資は魅力的。
なかでもマレーシア、カンボジア、インドネシアといった東南アジア諸国は経済成長が目覚ましく、不動産市場も今後さらなる拡大が期待されています。
実際、こうした国々は平均で年5～7％前後の経済成長率を記録。
たとえばカンボジアは2011年から2019年まで平均7.2％成長、マレーシアも近年は4～6％の安定した成長を維持しており、不動産需要の高まりにつながっています。
1,000万円以上の資金を運用できる余裕がある方にとっては、日本では得にくい高い利回りや資産価値の上昇を狙える点で、こうした地域は大きな注目を集めているのです。
このコラムでは、海外不動産投資が儲かるとされる根拠や具体的なメリット、さらにおすすめの投資エリアについて、詳しく解説していきます。
海外不動産投資が儲かるとされる理由
海外不動産投資が注目される背景は、次の通りです。
- 高い利回りで投資できるから
- 不動産価格が上昇している地域でキャピタルゲインが狙えるから
- 賃貸需要が高い地域でインカムゲインを安定して得られるから
こうした要因が重なり合うことで、投資家にとっては堅実でありながら成長性も見込める収益源となるのです。
以下からは、主な理由を順を追って解説していきます。
高い利回りで投資できるから
東南アジアの主要都市やリゾート地では、不動産の賃貸利回りが日本と比べて高い傾向があります。
年間で6～10％前後の利回りが期待できる地域も少なくなく、成長市場ならではの投資効率の高さが魅力。
たとえばカンボジアの首都プノンペンでは、市内中心部の賃貸利回りが約8％と東南アジアでもトップクラスであり、シェムリアップでも6％台を維持しています。
インドネシアのジャカルタでも、平均7％前後の利回りが見られます。
マレーシアにおいても、場所によっては5％程度の利回りが可能。
特にクアラルンプールのような大都市では東京を上回る水準の利回りが期待できます。
クアラルンプール中心部のプライム物件でも利回りは平均4～5％程度と東京の都心平均を超えており、それでいて物件価格は東京や他の先進国の都市に比べて割安なのです。
このように少ない資金で高い賃料収入を得やすい点が、海外不動産投資のメリットです。
不動産価格が上昇している地域でキャピタルゲインが狙えるから
人口増加や急速な都市開発が進む新興国では、不動産価格そのものが年々上昇。
このため、中長期的なキャピタルゲイン（売却益）を期待できます。
こうした成長市場に早期に投資すれば、数年後に大きな売却益を得られる可能性が高まります。
実際、カンボジアの首都プノンペンでは都市開発ブームに乗って、2012年から2019年の間にコンドミニアムの平均販売価格が2倍以上に高騰した事例があります。
さらに2000年代中頃のカンボジアでは、年間で25～40％もの不動産価格上昇が記録された年もあり、投資のタイミング次第で大きな値上がり益を享受できました。
現在でも新興国の中核都市では住宅需要の増加に支えられ、緩やかではあるものの着実な価格上昇が続いています。
たとえばマレーシアでは、過去15年間にわたり毎年2～3％の不動産価格上昇が見られました。
こうした市場に投資することによって、将来的にインフレと成長の波を捉えた資産価値の上昇を狙うことができるのです。
賃貸需要が高い地域でインカムゲインを安定して得られるから
外国人駐在員が多い都市や観光客に人気のリゾート地では、賃貸ニーズが旺盛で空室率が低く、安定した家賃収入（インカムゲイン）を得やすい傾向があります。
たとえばマレーシアの首都クアラルンプール中心部は、ビジネス拠点であると同時に観光地。
国内外から、多くの滞在需要を抱えています。
マレーシアは年間観光客数が自国の人口とほぼ同規模ともなっており、たとえば世界遺産都市マラッカには年間1,700万人もの観光客が訪れます。
さらにクアラルンプール国際空港も世界有数の利用者数。
このようにビジネス客や観光客が途切れない都市では、ホテル代わりとなるコンドミニアムの短期レンタル需要が高く、空室リスクが極めて低いのが特徴です。
カンボジアのプノンペンも近年は新興の観光・ビジネスハブとして存在感を高め、2024年にはプノンペン空港の年間旅客数が過去最高の650万人を突破しました。
インドネシアのバリ島に至っては、2024年に国外から630万人以上の観光客が訪れ、完全にコロナ前の水準を回復するなど、世界的リゾート地としての集客力を改めて示しました。
こうした賃貸需要の強い地域では、長期・短期を問わず高い稼働率が見込めるため、長期にわたり安定した家賃収入を確保しやすいのです。
空室リスクを低減する工夫
海外不動産投資では、一般的に空室リスクが懸念されます。
しかし短期レンタル運用を取り入れることで、リスクを抑えることが可能です。
たとえば当社K-innovateが扱う物件の多くは、長期賃貸ではなくコンドミニアムをホテルのように貸し出すショート・タームレンタル（短期宿泊）を前提に運用されています。
キッチンや洗濯機を備えたコンドミニアムは、家族のバカンスや中長期滞在者に好まれるため需要が高く、クアラルンプールでは一般的な宿泊スタイルとして定着しています。
短期レンタルであれば高い稼働率を維持しやすく、空室リスクは最小限に抑えられるのです。
長期契約の入居者が見つからなくても、Airbnbのような仕組みを活用して旅行者に次々と貸し出すことで、空室期間をほとんど発生させずに運用できます。
海外不動産投資先として儲かるとされている国
海外不動産の投資先として特におすすめされる国として、次の三国があります。
- マレーシア
- カンボジア
- インドネシア
いずれも経済成長が著しく、不動産市場の拡大余地が大きいだけでなく、外国人投資家にとって比較的参入しやすい環境が整備されている点が魅力です。
以下からは各国の特徴と、おすすめの投資エリアについて詳しく見ていきましょう。
マレーシア
東南アジア有数の安定した経済とインフラ水準を誇るマレーシアは、海外不動産投資先として常に人気上位に挙げられる国です。
マレーシア経済は政治的にも安定しており、独立以降これまで平均4～6％の経済成長を続けてきたと評価されています。
長期的な成長基調と治安の良さが重なり、外国人投資家にとって安心感のある市場といえるでしょう。
実際にマレーシアは2020年代中に高所得国へ移行することがほぼ確実視されており（2028～2030年頃の達成が見込まれています）、国全体の発展に伴い不動産価値の向上も期待できます。
さらに不動産市場は比較的外国人に開かれており、東南アジアで唯一、外国人が自分名義（※）で土地付き物件（戸建て）を購入できる国でもあります。
※州ごとに最低購入価格などの規定はありますが、シンガポールやタイのように外国人所有を厳しく制限していない点が魅力です
教育水準や医療レベルも高く、首都クアラルンプールは生活環境が整った都市として、長期滞在先や移住先としても人気。
そのため投資先としての魅力に加え、将来的な移住ライフスタイルを見据えた選択肢としてもメリットを受けられる国といえるのです。
また2021年以降の新しい長期滞在ビザ制度「Malaysia My Second Home（MM2H）」では、不動産の購入が参加要件の一つとなっている点にも注目が集まっています。
現在のMM2Hでは、取得後に一定額以上の住宅不動産を購入することが義務づけられており、たとえばゴールド級ビザの場合は100万リンギット以上の物件購入が必要です。
こうした制度は投資と居住権獲得を両立させたい富裕層にとって追い風となっています。
当社K-innovate株式会社では、マレーシアの物件を数多く取り扱っています。
現地大手デベロッパーとの直接提携物件も多く、常時最新の不動産情報を豊富にご紹介可能です。
マレーシア市場に精通したスタッフが投資から賃貸運用、さらには将来的なMM2H申請のサポートまでワンストップで提供しております。
マレーシアの投資対象エリアは次の通りです。
- クアラルンプール中心部（KLCCエリア）
- モントキアラ
- ジョホールバル
以下からは、各エリアについて詳しく見ていきましょう。
クアラルンプール中心部（KLCCエリア）
首都クアラルンプールの中心、市街地のKLCC（ペトロナスツインタワー周辺）エリアは、投資人気のNo.1エリアです。
高級ホテルやオフィスビルが林立する大都会でありながら、物件価格は東京などに比べ割安なため、まだ値上がりの可能性があります。
ビジネス出張や観光で訪れる外国人需要を一手に取り込める立地で、富裕層駐在員向け賃貸から民泊的な短期宿泊まで幅広い運用が可能です。
特に、ツインタワー至近の高級コンドミニアムは常に国内外の富裕層や駐在員に人気で、賃貸需要も安定。
また近年は市内に新規の鉄道や再開発プロジェクトも進行中で、将来的な値上がりも期待できます。
モントキアラ
KL中心部から車で15分ほどの高級住宅街で、欧米人や日本人駐在員が多く住むエリアです。
国際学校やショッピングモール、病院などが整っており、生活しやすい環境から長く人気を保っています。
特に日本人コミュニティが確立されており、日本人向けサービスアパートや和食レストランも多数。
モントキアラのコンドミニアムは日本人駐在員の家族からの需要が根強く、購入して貸し出せば安定した長期契約が期待できます。
築年数が経った物件でも、リノベーションすれば十分に使えるエリアです。
ジョホールバル
マレーシア南部ジョホール州の州都ジョホールバルは、隣にある先進国シンガポールの影響を受けて発展が著しい地域です。
シンガポールとの国境を越えてすぐの場所で地価が安いため、近年はシンガポール人や外国人投資家の不動産購入が増えています。
特に市街地では大型商業施設や高級マンションの建設が継続中。
「東南アジアの副都心」として注目されています。
シンガポールに近いという立地を生かして、リゾートホテルやテーマパークの誘致も積極的に進められています。
カンボジア
近年急速に経済成長を遂げているカンボジアは、「これから有望な新興国」として海外不動産投資家から注目を集めています。
中でも首都プノンペンの不動産市場はこの数年で発展し、物件価格も上昇傾向。
カンボジア経済はここ10年で平均7％超という驚異的な成長率を維持しており、若い世代の人口増加と急速な都市化が住宅需要を押し上げています。
プノンペンの人口は現在約200万人。
2030年までに倍増して400万人規模に達すると予測されており、今後も住宅ニーズの拡大が見込まれます。
こうした将来性のある市場に早くから参入すれば、数年から十数年後に大きなキャピタルゲインを得られる可能性があるわけです。
実際、2010年代にはプノンペン都心部のコンドミニアム価格が年平均で二桁成長した時期も。
2010年頃に数百万円で購入できた物件が、現在では数千万円で取引される例も出ています。
またカンボジアは法制度の整備が進み、外国人投資家が参入しやすくなったことで、海外資本による大型開発も数多く進行中です。
特に中国や韓国企業による投資が活発。
オフィスビルや商業施設の建設も増え、都市インフラが整えられつつあります。
こうした「これから伸びる余地」が大きいことが、カンボジア不動産の大きな魅力です。
当社ではプノンペン中心部のコンドミニアムを多数ご紹介しており、急成長するカンボジア市場のメリットを生かした海外不動産投資プランをご提案可能です。
提携デベロッパー物件に加え、現地有力不動産会社とも緊密に連携し、他社では扱えない特色ある案件も取り揃えています。
カンボジアの投資対象エリアとして、次があります。
- プノンペン都心部（市中心エリア）
- ボンケンコン（BKK）地区
- プノンペン新国際空港エリア
以下からは、各エリアについて詳しく見ていきましょう。
プノンペン都心部（市中心エリア）
投資先としてまず挙げられるのは、やはり首都プノンペンの中心市街地です。
王宮周辺から独立記念塔、セントラルマーケットにかけてのエリアには商業施設や高級ホテルが集中。
便利な立地に、高層コンドミニアムが数多く建っています。
特に川沿い（リバーサイド）エリアは景観がよく、観光客や在住外国人に人気があるため、短期滞在にも長期居住にも対応できる賃貸需要があります。
建設途中の物件の中には、一部をホテルとして運営するタイプのコンドミニアムもあり、そうした物件はセキュリティや建物管理の水準が高く維持される点が魅力です。
プノンペン中心部の新築コンドミニアムは、先行投資なら10万ドル以下（日本円でおよそ1,500万円前後）から購入できる案件もあり、比較的少額で成長市場に参入することが可能です。
ボンケンコン（BKK）地区
プノンペンで最も高級住宅街として知られるボンケンコン1区（BKK1）とその周辺は、長年にわたり欧米人駐在員や大使館関係者が多く住むエリアです。
近年はBKK1を中心に高層コンドミニアムの建設が相次ぎ、新しい商業施設やカフェ、外国人向けのサービスも次々と増えています。
「プノンペンの赤坂・六本木」と呼ばれるほど洗練された街並みで、賃料相場は市内でもトップクラスですが、それでも他国の主要都市と比べると割安です。
人口増加や所得水準の上昇を踏まえれば、BKK地区の不動産は長期的にさらなる価値上昇が期待できる有望な投資先といえます。
プノンペン新国際空港エリア
現在プノンペン郊外では大規模な新国際空港の建設が進んでおり、その周辺地域も注目を集めています。
空港の開業に合わせて高速道路や経済特区の整備も計画されており、将来的には空港周辺が新しい産業拠点や住宅地として発展する可能性があります。
市中心部からはやや距離があるものの、早い段階で土地や物件を確保しておけば、大きな値上がりにつながる可能性も。
リスクはあるものの、長期的な成長の可能性という点では、カンボジア全体の経済発展と歩調を合わせて魅力を増していくエリアです。
インドネシア
インドネシアは人口約2.85億人を抱える世界第4位の人口大国であり、東南アジア最大の経済規模を持つ国です。
安定した経済成長が続いており、直近のGDP成長率も年5％前後と堅調です。
今後も、人々の消費や生活水準の向上にあわせて、不動産市場がさらに広がっていくことが期待されています。
首都ジャカルタでは都市開発が盛ん。
オフィスビルや高層マンションの建設が次々と進んでいます。
特に多国籍企業の進出が増えており、外資系企業の駐在員向けに高級住宅のニーズが高まっています。
一方で観光地として有名なバリ島をはじめとするリゾート地域では、ヴィラ（貸別荘）やリゾートコンドミニアムへの需要が強い状態。
観光客から安定した収益を見込める市場になっています。
インドネシアでは不動産購入にあたって法制度上の制約があり、外国人は戸建てや土地を原則リースホールド（一定期間の借地権）でしか所有できません。
ただし適切な仕組みを整えて投資すれば十分に利益を得ることが可能です。
こうした潜在力と市場規模の大きさを考えると、今後も投資する価値が高い国といえます。
当社K-innovateでもインドネシアの物件情報を多数取り扱っており、バリ島やジャカルタをはじめ国をまたいだ検索一覧から随時ご紹介しています。
インドネシアで投資価値が高い地域は、以下の通りです。
- ジャカルタ（中心業務地区/CBD）
- ロンボク島
以下からは、それぞれのエリアについて詳しく見ていきましょう。
ジャカルタ（中心業務地区/CBD）
首都ジャカルタでまず注目すべきエリアは、中央ジャカルタのCBD（中央ビジネス地区）です。
特に外資系企業の本社や大使館が集まるスディルマン通りやタムリン通り周辺は、駐在員向け高級マンションやサービスアパートの需要が常に高いエリアです。
大型ショッピングモールやレストランも集積し生活の利便性も高いため、富裕層ローカルや外国人が住みたがる人気地区となっています。
物件価格はインドネシア国内では最も高い水準。
しかし、東京や香港に比べれば割安です。
賃料は高めで利回りも悪くなく、インドネシアで安定した賃貸収益を得るなら第一候補のエリアです。
またジャカルタ都市圏全体が今後も人口増加が見込まれ、不動産需要は長期的に底堅いと考えられます。
ロンボク島
インドネシアといえばバリ島を思い浮かべる方が多いですが、近年注目を集めているのがその隣にあるロンボク島です。
バリ島は世界的なリゾート地として高い人気を誇る一方、不動産価格の高騰やオーバーツーリズムといった課題を抱えています。
こうした状況のなか、インドネシア政府は国際空港や幹線道路、ホテル、そしてモトGPも開催されるマンダリカ・サーキットなど、観光インフラの整備を進めています。
特に南ロンボクのマンダリカ地区は観光経済特区に指定され、投資や開発が加速しているのが特徴です。
現在のロンボク島は開発が急速に進む過渡期にあり、バリ島と比べれば不動産価格もまだ手頃です。
観光需要の拡大と都市開発が同時に進行していることから、将来的には不動産価値の上昇が期待できるエリアといえるでしょう。
海外不動産投資で儲かるために気をつけたいこと
海外不動産投資には魅力が多い一方で、次のように事前に注意すべきリスクや課題も存在します。
- 政治リスク
- 通貨リスク
- 司法制度・税制の仕組み
- 信頼できる賃貸管理会社探し
- 利益確定のための出口戦略
- 人口動態の変化
- 自然災害リスク
- 治安
日本国内の不動産投資とは異なるハードルがいくつかあります。
ここからは、投資成功のために特に気をつけたいポイントそれぞれを詳しく解説します。
政治リスク
新興国では政権交代や政策の変更によって、不動産に関するルールが突然変わる可能性があります。
たとえば外国人による不動産所有の規制が厳しくなったり、税制が改正されて急に税金負担が増えるといったリスクです。
実際に一部の国では、外国人が購入できる物件の種類に制限が加えられたり、購入時に新しい税金が導入された例もあります。
こうした政治の不安定さは投資家が努力しても避けられないため、対象国の政治情勢や過去の政策変更の動きを事前に調べておくことが欠かせません。
また都市計画の見直しや環境規制によって、開発が止まったり物件の改築・増築が制限される場合もあります。
自分ではどうにもできないリスクだからこそ、信頼できる現地の情報源を持ち、最新の動向を常に把握することが大切です。
海外不動産に詳しい専門会社に相談し、国ごとのリスク特性を踏まえた投資判断をするのが安心です。
観光需要に依存しすぎると収益が不安定になる
リゾート地のように観光客に頼った収益構造の場合、観光客数が減ると家賃収入が急落するリスクがあります。
政変や災害、感染症の流行、治安悪化などで観光客が激減したケースは記憶に新しいでしょう。
たとえば2020年のコロナ禍では、世界中の観光地でホテルや民泊物件が大きな打撃を受け、バリ島やプーケットでは稼働率が一時的に大幅に落ち込みました。
観光に依存する物件は平常時には高い収益を上げても、トラブル時には長期間空室が続く可能性があることを意識しておく必要があります。
対策としては、観光客だけでなく都市部の長期賃貸需要がある物件も組み合わせる、あるいは収益が下がっても耐えられるだけの資金を確保しておくことが挙げられます。
通貨リスク
海外不動産で得られる家賃収入や売却益は現地通貨で発生するため、為替相場の変動によって日本円に換算した実際の利益が変わることがあります。
新興国の通貨は先進国の通貨に比べて値動きが大きいものです。
したがって、短期間で日本円に換算した利益が減ってしまうことも。
たとえば現地通貨で年8％の利回りがあっても、その通貨が円に対して20％下落すれば、円ベースでは利益がほとんど消えてしまう計算になります。
逆に円安が進めば利益が増えることもあり、為替は投資に追い風にも逆風にもなります。
ただし、為替の動きを正確に予測するのは専門家でも難しいため注意が必要です。
現地通貨でローンを組む場合は、返済額も為替レートの動き次第で増減します。
そのため、先物取引やFXなどを使って為替リスクを抑える方法を取るのか、それとも長期保有を前提に為替リスクをある程度受け入れるのか、あらかじめ方針を決めておくことが大切です。
なお、新興国の通貨には過去に大幅な切り下げを経験したものもあります。
たとえばアジア通貨危機では、一部の通貨が半値以下になったこともありました。
リスクを抑えるためには、一つの通貨に投資を集中させず、複数の通貨圏に分散させるのも意義深い戦略です。
司法制度・税制の仕組み
法律や税金のルールは日本と異なり、国ごとの差も大きいものです。
たとえば外国人が不動産を完全には持てない国があります。
タイでは外国人は土地付きの戸建てを直接は持てず、コンドミニアムのみ可能です。
インドネシアでも原則として土地は所有権ではなく長期リース（借地）契約になります。
カンボジアも外国人は土地を持てないため、区分所有のマンションだけが直接購入の対象です。
このように国ごとに権利の形が違うため、何も知らずに買うと想定外の問題にぶつかります。
さらに家賃や売却益にかかる税金のルールも国ごとに違います。
日本では不動産の売却益におおむね約20％の税金がかかります。
しかし国によってはもっと高い場合も。
一定期間持てば軽くなる場合もあります。
登記や手続きの進め方にも注意が必要です。
入居者とのトラブルや権利の争いが起きた時、司法の仕組みが整っていない国では解決まで時間がかかり、裁判に進んでも費用と時間だけが増え、その間に利益が目減りするおそれがあります。
特に気をつけたいことは次の3点です。
- 融資条件によって収益効率が変わる
- 不動産市場が不透明だと適正価格を判断できない
- 金利動向が投資成績に影響する
以下からは、各注意点について詳しく見ていきましょう。
融資条件によって収益効率が変わる
投資先の国によっては、外国人への銀行融資が限られ、自己資金を多く入れざるを得ない場合があります。
一方で、もし現地で融資を使えるなら、テコの効果で自己資金あたりの利回りを高められます。
たとえば日本では低金利もありローンを使った投資が一般。
一方、海外ではそもそも外国人に貸す金融機関が少なかったり、金利が高く返済の負担が重いこともあります。
融資条件しだいで手元に残るお金の流れは大きく変わるため、現地の金融環境を把握し計画を立てることが大切です。
場合によっては日本で資金を調達し、現地では現金で購入するといった方法も検討しましょう。
不動産市場が不透明だと適正価格を判断できない
日本ではレインズなどで取引事例をある程度確認できます。
国によっては市場情報が見えづらく、相場がつかみにくいことがあります。
売り手が相場より高い値段を出してきても、裏づけのデータがなければ判断できず、割高で買ってしまうリスクが依然避けがたいのです。
市場データや慣行が見えにくい国ほど、信頼できる現地エージェントや専門家の助けが欠かせません。
値引きの余地や妥当な利回り水準を見定めるには、現地市場に詳しいパートナーの助言が役立ちます。
市場の透明性は利益を守る土台であり、情報面で遅れを取らないよう注意しましょう。
管理・修繕コストに注意！
日本より物価が安い国でも、物件の維持管理にかかる費用が意外とかさむ場合があります。
修繕費、管理費、共益費、現地管理会社への委託料など、継続的に発生するコストが思った以上に利益を圧迫するケースもあります。
新興国では建物の劣化が早く、エアコンや給排水の修理頻度が高いなんてことも。
購入前に現地の国・物件タイプにおける平均的な維持コスト水準を把握し、収支計画に織り込んでおきましょう。
金利動向が投資成績に影響する
現地の金利環境も不動産投資に影響します。
変動金利ローンを利用している場合、現地金利が上昇すれば利息負担が増えて手取り利回りは低下します。
逆に金利低下局面では不動産購入需要が盛り上がり価格上昇要因となるため、保有資産の価値が上がりやすくなります。
昨今では、世界的にインフレ抑制のため金利が上向き。
将来的に緩和サイクルに入れば、不動産市況は追い風となるものです。
各国の中央銀行政策や金利トレンドにもアンテナを張り、投資判断に織り込むことをおすすめします。
信頼できる賃貸管理会社探し
現地で不動産を運用する際は、優秀な賃貸管理会社や担当者を見つけられるかどうかが、投資の成否を左右します。
海外では不動産市場の情報が十分に公開されていなかったり、管理会社によってサービスの質に差があることも少なくありません。
物件そのものが良くても、管理が行き届かず入居者対応が悪ければ評判を落とし、空室が続く原因になります。
さらに、設備の不具合を放置されれば物件価値そのものを下げかねません。
そのため、購入前から賃貸管理まで含めた運用体制を考えることが欠かせません。
賃貸管理とは、入居者募集や契約、家賃回収、日常の修理や清掃などをまとめて行う仕組みのことです。
英語ではプロパティマネジメント（Property Management、略してPM）と呼ばれています。
信頼できる賃貸管理会社を確保できれば、こうした業務を一手に任せられるため安心です。
不慣れな外国でオーナーが細かい対応をするのは現実的ではないため、現地パートナーの力量次第で収益性が大きく変わるといっても過言ではありません。
そこで、海外不動産専門の仲介会社を通じて購入する際には、管理代行サービスまで一括して依頼できるかを確認することをおすすめします。
また、提携先の管理会社について現地での評判を調べることも重要です。
当社K-innovateでは、現地の有力不動産会社とのネットワークを活かし、購入後の賃貸運用サポートまで一貫して対応しています。
利益確定のための出口戦略
「投資物件を将来いつ、誰に売却するか」という出口戦略は、購入前から考えておく必要があります。
含み益（まだ売却していない時点での値上がり益）が出ていても、実際に買い手がいなければ利益を確定できません。
不動産市場の規模が小さかったり、需要が限られている物件では「売りたいのに売れない」というリスクが生じます。
たとえば海外のリゾート物件を日本人が中心に購入するケースでは、将来売却するときの買い手も日本人に偏ってしまう可能性があります。
こうした偏りを避けるためには、現地の富裕層にも需要がある物件や、国籍を問わず人気のある物件を選んでおくことが重要です。
そのうえで、市場が活況なタイミングを逃さず売却する判断も大切になります。
購入時から「5年後に現地の富裕層に売却する」といったシナリオを描いておくと、出口までを見据えた計画的な投資につながります。
人口動態の変化
不動産需要を左右する要因の一つが人口動態（人口の増減や年齢構成の変化）です。
人口が増えていて若い世代が多い国や地域では、新しい世帯が増えたり都市部への移住が進みやすく、賃貸や住宅の需要が拡大しやすくなるもの。
逆に人口が減少している国や地域では、長期的に不動産需要が縮小し、資産価値が下がる傾向が見られます。
東南アジアの多くの国は今まさに人口ボーナス期（働き手が多く経済成長が見込まれる時期）にあり、将来の需要拡大が期待できます。
一方で、一部の先進国ではすでに高齢化や人口減少が進み、不動産市場に逆風が吹いています。
投資を検討するときは、その地域の将来の人口動態や経済成長率の予測を確認することが欠かせません。
長期的に追い風となるのか、それとも逆風となるのかを判断材料にすべきです。
たとえばカンボジアの首都プノンペンは、2030年までに人口が倍増すると予測されており、長期的な需要が見込まれます。
反対に、日本国内の地方都市では人口流出が続き、空き家問題に悩む地域もあります。
国単位だけでなく、都市や地域ごとの人口の流れまで確認しておくことが重要です。
自然災害リスク
地震・洪水・台風など自然災害の多発地域では、保険料の負担増や度重なる修繕費用によって収益性が損なわれる可能性があります。
たとえば沿岸部の洪水常襲地域では、年に何度も建物が浸水し、そのたびに修理費が発生したり、入居者が退去してしまうリスクがあります。
日本は、地震や台風など災害リスクが世界でもトップクラスに高い国。
しかし海外でも、場所によっては火山噴火やハリケーン、森林火災など固有のリスクがあります。
想定外の災害が起きれば物件そのものの価値が下がる可能性があるため、投資先の地域ごとの災害リスクを事前に確認しておくことが欠かせません。
また、日本国内だからといって安心できるわけではありません。
日本は2021年の世界気候リスク指数で災害被害4位に位置し、少子高齢化や政治的な課題も抱えています。
日本に特有のリスク分散という観点からも、海外不動産に投資する意味は十分にあるのです。
治安
現地の治安も、投資判断を分けるポイントです。
治安が悪い地域では入居者が敬遠し、空室が増えたり賃料が下がったりするリスクが高まります。
たとえばスリや強盗などの犯罪が多発している地区では、入居希望者が集まらず、高利回りどころではなくなります。
不動産は立地が命であるため「自分や家族がその地域に安心して住めるか」という視点で治安を確かめることが重要です。
治安情報は現地に住む人の声やニュースなどから得られます。
少なくとも、危険とされる地域には投資しない姿勢が必要です。
また、昼間は問題なく見えても夜になると雰囲気が一変する地域もあります。
現地を視察できる場合は、時間帯を変えて周辺を歩いてみましょう。
海外不動産投資は高利回り・資産価値上昇を狙える投資先！
海外不動産投資は、日本では得にくい高い利回りや資産価値の上昇を狙えます。
1,000万円以上の高所得者にとって、有力な選択肢です。
特にマレーシア・カンボジア・インドネシアなど経済成長が著しい新興市場では、人口増加と都市開発が堅調。
不動産価格の上昇や賃貸需要の拡大が期待されています。
実質利回りで見ても、日本の都市部の倍近い水準を狙える案件が少なくなく、資産形成や国内リスクの分散にも効果があります。
ただし、魅力が大きい分だけリスクへの備えは欠かせません。
政治・通貨・法律といったリスクを理解し、各国の制度や市場環境に精通した専門家や現地パートナーの支援を受けながら進めることが成功の鍵となります。
近年は情報環境が整い、日本にいながら海外不動産の詳細情報を得たり、オンラインで現地の専門家に相談したりすることも簡単になっています。
不安な点はプロに相談しながら、成長性のある海外不動産市場に挑戦してみる価値は十分にあります。
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